Lúng túng khi xác định giá đất bồi thường

Hiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến. Dự kiến tuần sau Chính phủ sẽ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại phiên họp chuyên đề pháp luật. Dự luật này sẽ trình Quốc hội thảo luận, cho ý kiến qua 3 kỳ họp. Quốc hội sẽ góp ý lần đầu dự luật này tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 tới.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà phát biểu tại diễn đàn

Thực tế, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá.

Theo ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI, các địa phương hiện đang rất lúng túng khi xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc, giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Do đó, để khắc phục điểm nghẽn để giá đất sát thị trường, ông Tuấn cho rằng các cơ quan Nhà nước, địa phương cần tăng cường các nỗ lực cải thiện chất lượng quản trị công về đất đai ở địa phương.

“Chính quyền địa phương cần tăng cường cải thiện chất lượng điều hành kinh tế, công khai, minh bạch thông tin, hỗ trợ giải đáp vướng mắc cho doanh nghiệp; cải cách hành chính, đơn giản hóa các quy trình thủ tục về đất đai, giảm nhũng nhiễu trong thực thi công vụ” - ông Đậu Anh Tuấn nói tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 sáng 18/9.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh, việc giá đất như một trọng tâm cần giải quyết thấu đáo khi bàn về sửa Luật Đất đai.

Trước các ý kiến của chuyên gia, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà thừa nhận, hiện vẫn còn nhiều nhận thức khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn về định giá đất. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai công khai, minh bạch thì sẽ giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước - người có đất, bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, định giá đất là vấn đề của kinh tế tài chính đất đai. Quan điểm sửa Luật Đất đai lần này “là chuyển từ mệnh lệnh hành chính kết hợp thị trường, nhằm giải quyết được vấn đề đầu cơ thổi giá, hay trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng”.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng nhìn nhận, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, thông tin về dữ liệu đất đai là cần kịp để đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch và công khai.

Trong câu chuyện cải cách đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, Bộ trưởng Trần Hồng Hà một lần nữa nhấn mạnh đây là vấn đề quan trọng, rộng lớn, phức tạp, liên quan nhiều đối tượng khác nhau.

Với câu hỏi, dựa trên cơ sở nào để lựa chọn phương án thiết kế, xây dựng quy định pháp luật, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nêu rõ, cần dựa trên cơ sở là lợi ích tổng thể của đất nước, phải tính toán đến lợi ích của người dân, đảm bảo công bằng, bình đẳng, minh bạch khi phân chia các lợi ích này.

Hiện nay, có hai loại ý kiến: Loại thứ nhất, thống nhất giao đất theo hình thức đấu giá, đấu thầu, làm rõ việc chỉ định giao đất, không đấu giá đấu thầu. Loại ý kiến thứ hai, tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, chuyển mục đích không đấu thầu đấu giá.

Trong dự thảo Luật lần này, có quy định trường hợp tự chuyển nhận, tự sắp xếp sử dụng đất của một nhóm người dân thì không cần đấu thầu, đấu giá, nhưng việc một doanh nghiệp làm dự án đất thương mại, đất nhà ở thì có phát sinh địa tô, quyền định đoạt thu hồi, phân bổ lại là ở nhà nước.

Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp thu đầy đủ ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, cử tri và nhân dân để tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật, những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau sẽ được Quốc hội quyết định, đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.

Bịt “lỗ hổng” chênh lệch địa tô

Theo luật hiện hành, giá đất được xác định theo 5 phương pháp là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc phát biểu tại diễn đàn

Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc lại cho rằng “các phương pháp này chưa nhất quán, chính xác nên tạo ra lỗ hổng”. Do đó, đề nghị cần rà soát lại phương pháp xác định giá đất, để đưa ra phương án chính xác nhất. “Phương pháp xác định giá đất theo hệ thống, so sánh... là các phương án đánh giá khoa học, xác thực gần thị trường nhất”- Bộ trưởng Bộ Tài chính nói.

Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cũng cho rằng, cần quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn thời điểm xác định giá đất. Hiện thời hạn này chưa được nêu rõ trong luật hiện hành.

Theo hướng này, ông Phớc đề nghị, tới đây khi sửa Luật Đất đai sửa đổi, phải quy định thời điểm xác định giá đất là không quá 6 tháng trước khi giao đất. Ngoài ra, nhà đầu tư nộp tiền vào ngân sách rồi thì mới giao đất.

Ngoài ra, Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng chỉ ra “lỗ hổng” chênh lệch địa tô trong định giá đất. Việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động, nguồn lực để phát triển.

Người đứng đầu ngành tài chính dẫn chứng, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà nước. “Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ. Do vậy, cần có cơ chế bịt lỗ hổng này” - Bộ trưởng Hồ Đức Phớc nêu rõ.