Giá đất “nhảy múa”

Cuối năm 2023, Vuasanca đã có nhiều bài phản ánh về sự bất thường khi Dự án Khu hỗn hợp Văn phòng cho thuê – Nhà ở (sau đây gọi là Dự án) tại ô đất 3.10-NO, nằm ngay giữa quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội nhưng lại có thể khởi công không cần Giấy phép xây dựng.

Cụ thể, Dự án này có quy mô 25 tầng nổi và 3 tầng hầm (không bao gồm tầng kỹ thuật và tum thang), trên ô đất có diện tích 3.225m2; diện tích xây dựng công trình khoảng 1.787m2; tổng số căn hộ 228 căn. Chủ đầu tư Dự án là Công ty TNHH MTV kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội.

Nguồn tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cho biết, hiện các ngành chức năng vẫn đang trình phương án giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất 936m2 đất xây dựng 3 tầng hầm tại Dự án theo quy hoạch để kinh doanh trông giữ xe.

Dự án tại ô đất 3.10-NO Lê Văn Lương đã khởi công xây dựng được hơn 20 tầng, nhưng tới nay các ngành chức năng Hà Nội vẫn đang loay hoay xác định giá đất

Liên quan tới Dự án này, ngày 10/11/2023, Thanh tra TP. Hà Nội có Kết luận Thanh tra số 5601/KL-TTTP-P5, chỉ ra nhiều vi phạm trong việc xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cụ thể, ngày 6/9/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp nhận hồ sơ xin xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Công ty TNHH MTV kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Tiếp đó, ngày 28/9/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng với Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC để xác định giá đất.

Sau 525 ngày làm việc (ngày 4/10/2023), UBND TP. Hà Nội có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất Dự án. Căn cứ Điều 4 Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 2/10/2014 của UBND TP. Hà Nội, việc xác định giá đất này chậm 483 ngày làm việc.

Vẫn theo Thanh tra TP. Hà Nội, quá trình thực hiện, thủ tục của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và đơn vị tư vấn xác định giá đất là Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC đối với Dự án này đã có nhiều tồn tại, thiếu sót.

Cụ thể, từ ngày 11/11/2021 đến ngày 29/9/2022, Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC có 3 chứng thư thẩm định giá đất (số 75/CT-ĐGĐ ngày 11/11/2021, số 34/CT-ĐGĐ ngày 24/8/2022, số 79/CT-ĐGD ngày 29/9/2022), xác định giá đất thu tiền đất, tiền thuê đất Dự án.

Đối với 936m2 đất xây dựng 3 tầng hầm tại Dự án để trông giữ xe, tại Chứng thư số 34/CT-ĐGĐ ngày 24/8/2022, Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC đề xuất bằng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, là 30,564 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo Quyết định số 4037/QĐ-UBND ngày 27/8/2021 của UBND TP. Hà Nội, 936m2 đất xây dựng 3 tầng hầm tại Dự án để trông giữ xe, đây là đất kinh doanh. Do đó, sau khi rà soát, Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC đề nghị điều chỉnh đơn giá tăng lên là 39,699 triệu đồng/m2.

Ở tờ trình vào cuối tháng 3/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội lại đề xuất giá đất đối với 936m2 nói trên là 64,032 triệu đồng/m2.

Như vậy là sau nhiều lần điều chỉnh, rà soát, giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính đối với 936m2 đất xây dựng 3 tầng hầm tại Dự án đã tăng lên hơn gấp 2 lần, từ 30,564 triệu đồng/m2 lên 64,032 triệu đồng/m2.

Còn giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng tòa nhà cao tầng có chức năng hỗn hợp, ngày 4/10/2023, UBND TP. Hà Nội đã có Quyết định số 5003/QĐ-UBND, phê duyệt giá đất là 205,77 triệu đồng/m2. Tương ứng với tổng tiền sử dụng đất dự án (làm tròn) là khoảng 368,74 tỷ đồng.

Như vậy là tới cuối tháng 3/2024, UBND TP. Hà Nội vẫn chưa có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể đối với 936m2 Dự án làm căn cứ tính tiền sử dụng đất.

Hai câu hỏi lớn

Chiều 14/4, ghi nhận của phóng viên Vuasanca , Dự án đã xây thô được hơn 20 tầng. Tuy nhiên, vấn đề Giấy phép xây dựng dự án vẫn là một câu hỏi chưa có lời giải, nhất là khi Dự án còn chưa được phê duyệt giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất.

Liên quan tới vấn đề này, trước đó, cuối tháng 11/2023, Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã có văn bản phản hồi Top 10 Cổng Game Bắn Cá Trực Tuyến - Vuasanca. Sở Xây dựng TP. Hà Nội cho biết, các trường hợp miễn giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung 2020).

“Qua kiểm tra, rà soát, đơn vị chưa nhận được hồ sơ liên quan đến việc miễn giấy phép xây dự án”, Sở Xây dựng TP. Hà Nội thông tin.

Vẫn theo Sở Xây dựng TP. Hà Nội, công trình NO1 thuộc Khu hỗn hợp Văn phòng cho thuê – Nhà ở tại ô đất 3.10-NO Lê Văn Lương đã được Sở Xây dựng thẩm định thiết kế bản vẽ thi công tại Văn bản số 8217/SXD-QLXD ngày 12/10/2021.

“Tại điểm g, khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định trường hợp miễn phép xây dựng: Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này”, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết.

Dẫn quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ và Quyết định số 07/2022/QĐ-UBND ngày 13/1/2022 của UBND TP. Hà Nội, Sở Xây dựng cho rằng, UBND quận Thanh Xuân có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư về điều kiện khởi công công trình và đánh giá đối tượng miễn phép xây dựng.

“Đối với công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, UBND quận Thanh Xuân có trách nhiệm kiểm tra, hướng dẫn chủ đầu tư về điều kiện khởi công công trình và đánh giá đối tượng miễn phép xây dựng quy định tại điểm g, khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung năm 2020)”, Sở Xây dựng TP. Hà Nội thông tin.

Như vậy có thể khẳng định, tới cuối tháng 11/2023, Sở Xây dựng TP. Hà Nội hoàn toàn chưa nhận được hồ sơ miễn phép xây dựng Dự án. Trong khi đó, UBND quận Thanh Xuân lại căn cứ vào một “thẩm định thiết kế bản vẽ thi công”, không phải “thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng…” theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng để cho phép dự án được khởi công là một vấn đề các cơ quan chức năng có thẩm quyền Hà Nội cần sớm xác minh làm rõ để rộng đường dư luận.