Bất động sản hình thành trong tương lai sinh nhiều nhiễu loạn

Thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chiều 19/6, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường - đoàn Hà Nội nêu rõ, mục tiêu của việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là để nhà đầu tư có thể huy động trước tiền của người mua. Tuy nhiên, trên thực tế, chính loại hình bất động sản này gây ra nhiều hệ lụy.

Theo đại biểu, bất động sản hình thành trong tương lai thường được bán đi bán lại nhiều lần. Thời gian qua, giá bất động sản tăng bất thường, tăng nhanh chủ yếu là nhóm bất động sản hình thành trong tương lai, trong khi đất có nhà rồi thì gần như giá khá ổn định, có thể tăng đều chứ không tăng lên giảm xuống bất thường.

Đối với những dự án bất động sản hình thành trong tương lai, khi chưa đến thời kỳ hoàn thành dự án bàn giao nhà, giá sẽ bắt đầu tăng, nhưng đến thời điểm bàn giao nhà, hình thành bất động sản thật lại hầu như giá không tăng nữa, thậm chí bắt đầu giảm.

“Bất động sản thật giao dịch trên thị trường hầu như không bị nhiễu loạn, nhưng bất động sản hình thành trong tương lai sinh nhiều nhiễu loạn nhất. Liên quan những vụ lừa đảo của các "dự án ma" cũng từ bất động sản hình thành trong tương lai” - ông Cường cho hay, đồng thời chia sẻ, dù dự án mới vẽ ra giấy, nhưng chủ đầu tư đã phân lô để bán. Lúc này, người mua có thể bị lừa. Còn nếu dự án đã có nhà rồi thì khả năng người mua bị lừa là khó.

Theo đại biểu, sửa đổi luật lần này đang hướng tới đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào sản giao dịch bất động sản để đăng ký, tuy nhiên điều này khó khả thi. “Ngay cả với bất động sản bình thường đã rất khó để biết ai mua bán như thế nào, bất động sản hình thành trong tương lai giờ muốn đưa sàn để đăng ký, tham vọng này khả năng hơi khó” - đại biểu Cường nhận định.

Ông Cường cho biết, trên thực tế thế giới chưa có nước nào bán bất động sản hình thành trong tương lai, kể cả ở những nước phát triển có thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định. Thay vào đó, các nhà đầu tư muốn huy động vốn trước sẽ phát hành trái phiếu công trình, ai mua trái phiếu sau này có thể được chuyển đổi thành nhà ở.

Một hình thức khác đó là thông qua Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (còn gọi là quỹ REITS). Đây là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Quỹ sẽ đầu tư vào các dự án bất động sản, những người có tiền rót tiền vào quỹ đầu tư, khi dự án hình thành bán bất động sản có lời thì chia cho các nhà đầu tư. "Thế giới rất khuyến khích phát triển quỹ REITS và phát hành trái phiếu công trình bởi có thể chuyển đổi rất linh hoạt, huy động được tiền vốn nhàn rỗi của người dân đầu tư vào công trình” - đại biểu Cường thông tin.

Đại biểu cho rằng, sửa luật lần này không nên quy định về bất động sản hình thành trong tương lai mà thay vào đó, quy định việc phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi, hoặc quỹ đầu tư, như vậy sẽ bảo đảm được vấn đề huy động vốn và tất cả những người quan tâm đến bất động sản đó đều có cơ hội đầu tư và kiểm soát thông qua thị trường trái phiếu.

Có nhà đầu tư liên kết với sàn để nâng giá, tạo sốt ảo trong bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng - đoàn Cần Thơ phân tích, nếu một sàn giao dịch hoạt động minh bạch, hiệu quả và đảm bảo điều kiện về pháp lý thì qua sàn sẽ chuyện nghiệp hơn, theo xu hướng chung của thế giới. Dù vậy, qua nghiên cứu của Ủy ban Kinh tế, trong điều kiện hiện nay, giao dịch qua sàn vẫn chưa quản lý được.

Theo ông Hùng, đã xuất hiện rất nhiều hiện tượng nhà đầu tư liên kết với sàn giao dịch để nâng giá, tạo ra những cơn sốt ảo, những nhu cầu không có thật để đẩy giá các dự án bất động sản lên cao. Hoặc hoạt động không minh bạch, phát sinh chi phí và chưa rõ tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch qua sàn.

Vì vậy, quy định giao dịch qua sàn không nên bắt buộc, chỉ dừng ở mức khuyến khích. Nếu các sàn giao dịch dần dần đi vào hoạt động bài bản, quy củ và có uy tín, minh bạch thì dù có mất thêm chi phí người dân cũng tự nguyện tham gia.

Với hệ thống thông tin để quản lý thị trường bất động sản, đại biểu nhấn mạnh là nội dung vô cùng cần thiết bởi chúng ta cần có một hệ thống thông tin đầy đủ. Hiện nay, nước ta đang có Đề án 06 xây dựng cơ sở dữ liệu về dân cư và sau đó xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản cũng như nhà ở. Mặc dù đã có quy định cụ thể nhưng tính kết nối với cơ sở dữ liệu vẫn chưa có, chưa rõ.

Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng nhận định, nếu có một hệ thống thông tin đầy đủ, quản lý được hết đến từng thửa đất, từng ngôi nhà, từng dự án thì việc ngăn chặn thông tin sai lệch, sốt ảo về thị trường bất động sản sẽ hiệu quả. Khi có nhu cầu thì người dân có thể tra cứu được thông tin này.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng - đoàn Hưng Yên cũng đồng tình không nên quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Việc này nên giao cho chủ đầu tư có quyền lựa chọn, quyết định.

Bởi lẽ - theo đại biểu - sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian và cung cấp thông tin. "Thực tế đối với các sơ sở pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp không qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro" - đại biểu nhấn mạnh.