1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cũng chưa bằng 50% so với nhu cầu thực tế

Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg về việc phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 (sau đây gọi tắt là Đề án 338).

Theo Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV), việc triển khai Đề án 338 có thể diễn biến theo 2 hướng: Nếu các hạn chế, bất cập đã chỉ ra trong Đề án không thể khắc phục trong thời gian ngắn thì kết quả Đề án 338 có thể không đạt mục tiêu kỳ vọng; Trường hợp các hạn chế, bất cập liên quan quy định pháp luật và thực thi được khắc phục, Đề án 338 thành công với ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, thì nguồn cung này cũng chưa bằng 50% so với nhu cầu thực tế (khoảng 2,4 triệu căn - theo Đề án).

Nhu cầu nhà ở xã rất lớn nhưng đầu tư còn hạn chế

Ba mục tiêu trọng tâm của Đề án gồm: Tạo động lực, kích thích khu vực tư nhân tham gia cùng phát triển các sản phẩm nhà ở xã hội với giá hợp lý và chất lượng để hoàn thành ít nhất 1 triệu căn trong thời gian nhanh nhất; Đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở trước hết cho nhóm người lao động thu nhập thấp đến trung bình tại khu vực thành thị, công nhân các khu công nghiệp, qua đó góp phần ổn định việc làm, tăng năng suất lao động, thúc đẩy tăng trưởng chung; Tạo tác động tích cực cho kinh tế - xã hội trong bối cảnh nhiều khó khăn, thách thức hiện nay.

Đề án 338 xác định để đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội cần huy động được nguồn vốn khoảng 850 nghìn tỷ đồng, trong khi chương trình tín dụng hiện tại để hỗ trợ lãi suất cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội (theo chỉ đạo tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ) mới trị giá khoảng 120 nghìn tỷ đồng.

Do đó, các giải pháp sẽ cần tập trung vào việc tạo động lực, khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng cũng như các doanh nghiệp có nhiều lao động chủ động tham gia vào phát triển nhà ở xã hội giá hợp lý và chất lượng để thực hiện mục tiêu Đề án.

Đề xuất 3 nhóm giải pháp

Để đạt được mục tiêu đề ra, Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) đề xuất 3 nhóm giải pháp.

Thứ nhất, về nhóm giải pháp để cung cấp quỹ đất sạch, khả thi cho các dự án nhà ở xã hội. Các địa phương bố trí quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở xã hội độc lập thay vì dựa vào quỹ đất 20% ở các dự án nhà ở thương mại/khu đô thị đang/sẽ triển khai trên địa bàn; tuân thủ nguyên tắc về vị trí, địa điểm đồng thời công bố công khai đẩy đủ và minh bạch thông tin về diện tích, vị trí, đặc điểm khu đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng rà soát, đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội theo từng địa phương, chú trọng phát triển nhà ở xã hội trước hết cho khu vực đô thị, đặc biệt là đô thị đặc biệt và các vị trí có các khu công nghiệp tập trung.

“Với bảng giá đất và chi phí xây dựng như hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các thành phố lớn sẽ gặp nhiều thách thức vì tổng chi phí đầu vào rất cao (ví dụ TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai,...). Tuy nhiên, đây cũng lại là các tỉnh, thành phố có đông doanh nghiệp, đông người lao động và nhu cầu thuê/mua nhà ở xã hội rất cao”, Ban IV nhấn mạnh.

Thứ hai, nhóm giải pháp để giảm thiểu chi phí xây dựng cho các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, các địa phương tập trung thực hiện theo 3 giai đoạn quan trọng gồm: Xác lập quỹ đất sạch, khả thi, hợp lý để phát triển nhà ở xã hội; Giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật/xã hội nền tảng, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng, giao đất để triển khai dự án nhà ở xã hội.

Thứ ba, nhóm giải pháp để hỗ trợ tín dụng hiệu quả cho các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, Ban IV đề xuất đó là Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu phân bổ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng hợp lý để duy trì mức lãi suất ưu đãi không quá 8,7% cho chủ đầu tư trong ít nhất 2 năm đầu thực hiện Đề án 338; duy trì mức lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội ổn định dưới 8% trong thời gian ưu đãi tối thiểu 10 năm, đồng thời phối hợp với các Bộ, ngành liên quan rà soát, cải thiện mạnh mẽ các điều kiện, quy trình tiếp cận vốn vay hiện hành cho người mua nhà ở xã hội; chú trọng vai trò bảo lãnh của doanh nghiệp cho người lao động.

“Tính toán chỉ ra, mức lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội ổn định dưới 8% trong thời gian ưu đãi tối thiểu 10 năm là phù hợp với phần lớn đối tượng người lao động có thu nhập chưa tới mức chịu thuế thu nhập cá nhân để tham gia mua được các dự án nhà ở xã hội”, Ban IV phân tích.

Theo các chuyên gia, việc tiết giảm các cấu phần chi phí để có nhà ở giá hợp lý cho thấy đất đai và chi phí xây dựng là hai cấu phần lớn nhất tác động đến chi phí nhà ở. Nếu có các chính sách và tiếp cận hợp lý để giảm chi phí đất, chi phí xây dựng thì tổng chi phí tạo ra nhà ở sẽ được tiết giảm đáng kể. Cộng thêm chính sách hỗ trợ về vốn cho các đơn vị chủ đầu tư/xây dựng và người mua nhà, 3 yếu tố này sẽ khơi thông nguồn lực của các doanh nghiệp để cùng phát triển loạt nhà ở xã hội giá hợp lý và chất lượng.