Thị trường bất động sản lệch pha cung cầu, chưa minh bạch

Tham gia đóng góp ý kiến tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp, ngày 11/8, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị một số giải pháp để phát triển trị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững với với Thủ tướng và Chính phủ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, thông điệp minh bạch của Thủ tướng Chính phủ đã giúp cho cộng đồng doanh nghiệp yên tâm hơn, để tập trung nỗ lực thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 đã thích ứng và từng bước phục hồi trở lại, nhưng cũng chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang có một số dấu hiệu đáng quan ngại, đặc biệt là tình trạng “lệch pha cung cầu”, rất thiếu nguồn cung dự án, nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Nguồn nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay.

Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà, thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2% và năm 2021 chỉ bằng 33,6%.

“Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế TP. Hồ Chí Minh phục hồi và tăng trưởng ấn tượng, có nhiều lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch, chỉ riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó nguồn cung nhà ở cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017” - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, thiếu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

Năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Ngược lại năm 2020, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 nhà cao cấp chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.

TP. Hồ Chí Minh có 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% được thuê ở tại các nhà lưu trú công nhân (chưa bao gồm 95.000 công nhân các cụm công nghiệp). Đây là điều đáng quan ngại, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân là vấn đề rất lớn.

Tình trạng “lệch pha cung cầu” đi đôi với “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Ngoài ra, sự xuất hiện các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị “ách tắc” do “vướng mắc” quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có “sổ đỏ”. Do đó, từ đầu năm 2021 đến nay, TP. Hồ Chí Minh chỉ có một dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, mà lẽ ra doanh nghiệp phải được đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh”.

Thị trường cũng đang có dấu hiệu “giảm tốc”, phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Chỉ tính riêng qúy 1 và tháng 7/2022, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu. Mặt khác, nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang “trầm lắng” và người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây…

Cần bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các luật

Để giải quyết những khó khăn, “vướng mắc” nêu trên, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị với Thủ tướng và Chính phủ các giải pháp “tháo gỡ”, trước hết là tập trung thực hiện chủ trương của Nghị quyết 18, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu.

Cần hoàn thiện thể chế, đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, phát triển bền vững

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch để các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài được tiếp cận nguồn lực đất đai công bằng.

Đồng thời, đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP. Hồ Chí Minh, về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất. Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường. Nếu áp dụng được điều này thì sẽ minh bạch, rút được thời gian làm thủ tục từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày, vừa giúp cho cán bộ công chức không bị “rủi ro” pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị cho thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án (hoặc tỷ lệ % do Nhà nước quy định) để Nhà nước sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương, như TP. Hồ Chí Minh đã thực hiện từ hơn 15 năm trước đây.

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý. Đồng thời đề nghị Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Nghị định 153/2020 theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ, để hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng đề nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, nhà ở đô thị… Ngoài ra, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định số 49/2021 để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.