Giá thuê tăng cao, nguồn cung khan hiếm

Từ đầu năm đến cuối tháng 9/2018, TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung văn phòng mới nào tại khu trung tâm.

Theo báo cáo quý III/2018 của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL), tỷ lệ lấp đầy của toàn thị trường đạt mức 95%, phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục tăng mạnh. Riêng khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, các tòa nhà văn phòng hạng A có tỷ lệ lấp đầy từ 97-98%, tỷ lệ diện tích trống gần như không còn.

Doanh nghiệp săn tìm văn phòng cho thuê khu vực trung tâm, dù giá thuê ngày một tăng cao

Hiện phân khúc hạng A thu hút nhất do đạt cả về chất lượng và vị trí, tuy nhiên phân khúc này hiện rất khan hiếm. Điều này được minh chứng, Top 10 tòa nhà văn phòng hạng A tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh hầu như không có diện tích lớn để cho thuê như: Saigon Centra, Lim Tower, Vincom Center, Sun Wah Tower, Kumho Asiana Plaza, Vietcombank Tower…

Giá văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh đồng loạt tăng ở các hạng, do sự khan hiếm nguồn cung và nhu cầu thuê tăng cao. Báo cáo thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh do JLL Việt Nam vừa công bố cho thấy, trong quý III giá thuê cao ốc tại khu vực lõi trung tâm đô thị không ngừng leo thang.

Theo đó văn phòng hạng A có giá thuê gộp đạt 50,3 USD/m2/tháng và hạng B là 28,7 USD/m2/tháng. Giá thuê thuần giữ mức 42,5 USD/m2/tháng và 23,4 USD/m2/tháng, tăng thêm 0,6% so với quý trước. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng lần lượt là 16% và 11% với hạng A và B. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 96%, sức thuê tăng 4% so với quý trước.

Dù chấp nhận giá thuê tăng cao nhưng nguồn cung văn phòng cũng không dồi dào. Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận cho thuê - JLL Việt Nam nhận định, từ nay cuối năm 2018 và năm 2019, nguồn cung văn phòng hạng A và B sẽ tiếp tục khan hiếm. Đặc biệt là khu vực trung tâm, quỹ đất đã bão hòa, nên sẽ không có nguồn cung mới ra thị trường đến cuối năm 2018.

Theo ghi nhận thực tế, hiện nay, nhiều doanh nghiệp (DN) có nhu cầu chuyển dịch ra khu vực trung tâm, tuy nhiên việc kiếm được văn phòng diện tích lớn tại khu vực ngoài vùng lõi gần như không thể. Do đó, phải đến năm 2020, các tòa nhà hạng B chất lượng cao mới hoàn thành và chia sẻ khách thuê với hạng A.

"Nguồn cung mới hạn chế, nhu cầu thị trường cao sẽ tiếp tục thúc đẩy giá thuê tăng trong tương lai, nhất là với các tòa nhà tại trung tâm. Tuy nhiên, do giá thuê hiện đã khá cao, mức tăng dự kiến sẽ không quá mạnh", bà Bùi Nguyễn Huyền Trang cho biết thêm.

Việc khó tìm kiếm văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm buộc các DN phải có giải pháp thay thế, mở ra cơ hội cho các mô hình văn phòng mới có không gian linh hoạt như: Mô hình co-working space (không gian làm việc chung)…

Là một trong những phân khúc sôi động nhất của thị trường bất động sản, mặt bằng bán lẻ đang nhận được sự quan tâm nhiều hơn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đặc biệt, nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục khan hiếm khi hầu hết các dự án bán lẻ tương lai đều có hoạt động xây dựng khá chậm.

Mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh ngày một khan hiếm và giá thuê liên tục tăng

Theo báo cáo ngày 8/10/2018 của Savills Việt Nam, tổng mặt bằng bán lẻ quý III đạt hơn 1,2 triệu m2 với 55.000 m2 từ ba trung tâm thương mại và hai siêu thị vừa hoạt động.

Thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh trong quý III có rất ít thay đổi ở khu vực trung tâm, tỷ lệ lấp đầy tốt khi đạt 97%, không nhiều vị trí cho thuê tại các trung tâm nên giá khu vực này hầu như vẫn giữ nguyên mức 77,9-128 USD/m2/tháng. Giá thuê toàn thị trường đạt khoảng 46,2 USD/m2/tháng, giảm 0,2% theo quý và 0,7% theo năm.

Khu vực ngoài trung tâm có giá thuê cạnh tranh

Tuy nhiên, khu vực ngoài trung tâm đang có sự gia tăng về nguồn cung. Đơn cử trong quý III, khu vực ngoài trung tâm đón nhận thêm 2 nguồn cung mới là Vincom Center Landmark 81 (quận Bình Thạnh) cung cấp cho thị trường hơn 46.000 m2 sàn bán lẻ và Vincom Plus Phổ Quang (quận Tân Bình) cung cấp tổng diện tích cho thuê là 37.412 m2. Vincom Center Landmark 81 có tỷ lệ lấp đầy khá cao khi đạt 82%. Vincom Plus Phổ Quang có diện tích khá nhỏ nên tỷ lệ lấp đầy lên đến 92%.

Với sự ra đời của 2 TTTM trên, nguồn cung tăng lên đáng kể khiến nhiều TTTM ngoài trung tâm khác đối diện áp lực cạnh tranh, tỷ lệ trống của khu vực ngoài trung tâm chiếm đến 15%, tăng 4% so với quý trước. Lượng khách thuê dịch chuyển về vùng trung tâm cũng tăng khá cao khiến mặt bằng bán lẻ tại đây tiếp tục khan hiếm trong khi khu vực ngoài trung tâm thì tỷ lệ trống tăng lên.

Dự báo về thị trường bán lẻ, theo bà Huyền Trang, thị trường bán lẻ quý IV/2018, dự báo sẽ chào đón khá nhiều nguồn cung mới với khoảng hơn 100.000 m2 cho thuê ở khu vực ngoài trung tâm như: Estella Place (quận 2) và Giga Mall ( quận Thủ Đức), Cộng Hòa Garden (quận Tân Bình) và TTC Plaza Bình Thạnh (quận Bình Thạnh).

Do đó, khu vực ngoài trung tâm sẽ gia tăng áp lực cạnh tranh ngày càng rõ rệt do nguồn cung tăng mạnh. Tại khu vực trung tâm, thị trường sẽ đón nhận thêm những thương hiệu quốc tế mới, chủ yếu từ ngành hàng thời trang và ăn uống.

Năm 2019 thị trường hứa hẹn sẽ còn cạnh tranh hơn với sự trở lại của Union Square và sự xuất hiện của 4 TTTM mới là Sala Đại Quang Minh, Crescent Mall Phase 2, The Mall và Aeon Tân Phú, tất cả đều thuộc vùng ngoài trung tâm. Ngược lại, tình hình lại tiếp tục khả quan với các TTTM khu vực trung tâm khi nguồn cung hầu như đi ngang và giá thuê có thể tiếp tục tăng cao trong các quý tới.