Đất “xen kẹt” là những mảnh đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, phần đất dôi dư sau khi quy hoạch chưa được công nhận là đất thổ cư (đất ở). Mặc dù những lô đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thế nhưng thời gian trước đây, phân khúc này vẫn được nhiều người rao bán trên các website về bất động sản hay mạng xã hội. Thậm chí, nhiều người rao bán đất "xen kẹt" kèm theo có cả nhà cấp 4 để ở. Thế nhưng, mặt bằng giá chung chỉ bằng khoảng 1/3 những thửa đất ở có đầy đủ pháp lý cùng khu vực.

Theo khảo sát của phóng viên, thời điểm này tại các khu vực quận, huyện Hà Nội như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh… lượng người tìm mua đất “xen kẹt” tăng cao. Không những thế, giá đất rao bán cũng tăng phi mã, gấp 3-4 lần so với khoảng 1 năm trở về trước. Đơn cử, khu vực phường Phú Diễn (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) trước đây môi giới rao bán khoảng 500 triệu đồng/40 m² nhưng nay đã tăng lên gấp 3 lần – tức 1,5 tỷ đồng. Hay như tại xã Kim Chung (huyện Hoài Đức, Hà Nội) trước đây mảnh đất được quảng cáo “xen kẹt” rộng 100 m² và bán với giá 800 triệu đồng, nay đã tăng lên 3,1 tỷ đồng…

Đất "xen kẹt" tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và giao dịch, nếu không cẩn thận người mua có thể mất trắng

Mặc dù giá đất “xen kẹt” tăng cao, nhưng điểm chung của những loại đất này là không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ được mua bán thông qua hình thức giấy tờ viết tay hoặc lập vi bằng. Vậy, lý do vì sao đất nông nghiệp có cơ hội trỗi dậy mạnh mẽ và đang “chiếm sóng” thị trường ở nhiều nơi và được nhiều người săn lùng như vậy?

Theo quy định của Luật Đất đai cũ, nếu là đất nông nghiệp thì bên nhận chuyển nhượng phải cùng sống trên địa phương đó và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới đủ điều kiện nhận chuyển nhượng. Thế nhưng, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) quy định, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Điều này được cho là đã “mở đường” cho các giao dịch chuyển nhượng, giá đất nông nghiệp tăng lên.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại rằng, lợi dụng quy định trên nhiều người sẽ đi mua gom đất giá rẻ để đầu cơ và chờ tăng giá rồi bán lại. Từ đó, sẽ dễ xảy ra tình trạng khan hiếm nguồn cung và tạo ra những cơn “sóng ảo” hay tình trạng “ngáo giá” giống như phân khúc chung cư thời gian vừa qua.

“Trước đây nếu mua một mảnh đất "xen kẹt", dân đầu tư phải cân lên, đặt xuống, nhưng khi quy định mua bán đất nông nghiệp được cởi trói thì họ sẵn sàng bỏ ra cả tỷ đồng để mua. Chính vì thế, giá đất nông nghiệp đang tăng lên. Bây giờ đi tìm mua một mảnh đất "xen kẹt" có giấy tờ đầy đủ và có thể làm sổ đỏ cũng không phải dễ dàng”, anh Nguyễn Văn Hùng, một nhân viên môi giới chuyên phân khúc đất thổ cư ở quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) chia sẻ.

Trước sức "nóng" của phân khúc đất nông nghiệp, nhiều chuyên gia pháp lý cũng như về bất động sản khuyến cáo, người mua không nên đầu tư theo kiểu chạy theo xu hướng đám đông mà chưa tìm hiểu kỹ loại hình đất trên để tránh "tiền mất, tật mang". Trao đổi về vấn đề này, luật sư Lương Thành Đạt – Giám đốc Công ty TNHH Luật Vì Chân Lý Themis cho rằng, đất xen kẹt có thể rẻ hơn so với đất ở nên thu hút nhiều người có nhu cầu mua đất để xây nhà hoặc kinh doanh. Tuy nhiên, loại đất này tiềm ẩn nhiều rủi ro như tranh chấp, vi phạm quy hoạch, khó được chuyển đổi mục đích sử dụng hay cấp sổ, có thể bị thu hồi để phát triển đô thị.

“Trước khi mua, người dân hay nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý liên quan như sở hữu, quy hoạch và điều kiện cấp sổ đỏ. Đất "xen kẹt" tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và giao dịch, nếu không cẩn thận người mua có thể mất trắng”, luật sư Đạt khuyến cáo.