Lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh

Tại Hội nghị đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sảnchiều 3/8, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: trong quý II/2023, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế hoàn thành có 07 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so với Quý I/2023 và bằng khoảng 29.17% so với Quý II/2022, việc triển khai bị chậm hoặc bị dừng hẳn do nhiều dự án gặp khó khăn vướng mắc về pháp lý, về nguồn vốn…

Về lượng giao dịch bất động sản, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo (58/63 tỉnh), trong quý II/2023 có 96.977 giao dịch thành công, trong đó: Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 29.725 giao dịch thành công và bằng khoảng 75,61% so với quý I/2023, bằng khoảng 43,03% so với quý II/2022; lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so với quý I/2023, bằng khoảng 31,57% so với quý II/2022.

Về giá giao dịch bất động sản, trong quý II/ 2023 giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại; giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, tuy nhiên mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm trước do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao; giá bán của phân khúc biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước (cá biệt có dự án sản phẩm liền kề shophouse của dựng án được rao bán giảm khoảng 10-15% số với giá gốc).

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú thông tin: Về điều hành lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục điều chỉnh giảm 04 lần các mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước trong 6 tháng đầu năm với mức giảm 0,5-2,0%/năm cho các loại trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thế giới tiếp tục tăng cao và neo ở mức cao.

Qua sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã cùng với các ngân hàng thương mại cũng đã trao đổi cũng như tìm nhiều giải pháp để giảm chi phí và các ngân hàng thương mại cũng đã giảm lãi suất, đến nay, mức lãi suất trung bình giảm của ngân hàng thương mại giảm từ 1,5 – 2% tùy theo từng loại. Nhiều ngân hàng có những khoản vay ưu tiên, ưu đãi.

Về triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng, đến nay, có 09 UBND tỉnh gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia Chương trình tới Ngân hàng Nhà nước với 23 dự án và 01 UBND tỉnh công bố trên Cổng thông tin điện tử (Phú Thọ) với 03 dự án; tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12,8 nghìn tỷ đồng. Ngày 16/6/2023, BIDV đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 01 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ tham gia chương trình với số tiền cấp tín dụng khoảng 95 tỷ đồng và đã giải ngân 20,5 tỷ đồng. Agribank cũng đã cấp tín dụng đối với 01 dự án với số tiền cam kết cấp tín dụng là 950 tỷ đồng, dự kiến giải ngân trong quý III. Đồng thời hiện nay, các Ngân hàng thương mại đang chủ động tiếp cận với khoảng 16 dự án thuộc danh mục được công bố.

Doanh nghiệp kiến nghị hạ lãi suất cho bất động sản

Tại Hội nghị, ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư IMG đưa ra nhận định, bản chất của việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà Chính phủ đang quan tâm nằm ở 3 vấn đề.

Thứ nhất là chống đầu cơ đất. Hiện nay, việc đầu cơ đất và lũng đoạn thị trường bất động sản đang ảnh hưởng tới nền kinh tế Việt Nam. Người dân mua đất chờ thời cơ tăng giá, khiến một bộ phận lực lượng sản xuất "nằm ngủ" không phát huy tác dụng, rất phí phạm.

Thứ hai, ông Minh cho rằng việc tăng lãi suất hiện nay nên có thời hạn và có định lượng. Đã đến lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10% vì với lãi suất trung hạn trên 10% thì không có nền kinh tế nào khoẻ mạnh. Các nước phát triển áp dụng lãi suất trung hạn từ 3-5%.

Ông Minh kiến nghị, nên hạ lãi suất trung hạn xoay quanh 8,5% cộng trừ như 2 năm trước đây. Quy định biên độ 12 tháng dưới 3%, vì biên độ trên 3% của 12 tháng thì các doanh nghiệp sẽ rất khó khăn.

Thứ ba, khó khăn nhất hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là pháp lý chứ không phải vấn đề ngân hàng. Pháp lý có sự chồng chéo, cùng 1 vấn đề, 1 quy định nhưng nhiều cách hiểu, cấp thực thi không thực hiện và không dám làm, chủ yếu là cấp địa phương.

Ông Minh cho rằng "lệ làng" ở nhiều nơi rất to, không làm cũng không sao và các doanh nghiệp rất cơ cực.

Từ đó ông Minh kiến nghị cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp lý để cán bộ yên tâm làm việc. Cần có nghị định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ: nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm nếu để quá hạn.

5 kiến nghị từ Chủ tịch Novaland

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) Bùi Thành Nhơn cũng gửi những kiến nghị trực tiếp đến Chính phủ:

Thứ nhất, đẩy nhanh hơn nửa tiến độ tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý cho toàn bộ các dự án trên cả nước trong thời gian nhất định ngắn nhất trên nền tảng pháp luật nhất quán thông suốt từ địa phương - Chính phủ - Quốc hội.

Thứ ba, tăng cường xây dựng bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển. Không hình sự hoá kinh tế trên cơ sở ban hành các văn bản pháp lý. Bảo vệ quyền tài sản của doanh nghiệp tư nhân và quyền lợi ích của doanh nhân theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, tăng cường hỗ trợ chính sách để kinh tế tư nhân phát triển bền vững nhằm nâng cao tỷ trọng đóng góp của kinh tế tư nhân trong nền kinh tế. Không phân biệt doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp nhà nước. Nâng cao năng lực cạnh tranh, hỗ trợ doanh nghiệp Việt vươn tầm quốc tế.

Thứ năm, có chính sách khuyến khích hỗ trợ, đặc biệt cho các doanh nghiệp phải trực tiếp làm hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại các dự án ở những vùng khó khăn, các doanh nghiệp áp dụng công nghệ cao, đô thị xanh giúp giảm phát thải, giúp phát triển địa phương tạo ra nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người dân; góp phần vào an sinh xã hội.

Nhiều chính sách của Chính phủ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản

Kiến nghị tiếp tục phân quyền hơn nữa cho các địa phương

Tại Hội nghị, Chủ tịch HĐQT Sun Group Đặng Minh Trường nhấn mạnh: “Chúng tôi đánh giá cao Nghị định số 10/2023/NĐ-CP và số 35/2023/NĐ-CP. Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã tháo gỡ được rất nhiều pháp lý liên quan đến các công trình xây dựng gắn với đất sử dụng vào mục đích thương mại, cụ thể ở đây là các condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Nghị định số 35/NĐ-CP bổ sung một số điều thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng đã tăng cường phân cấp thẩm quyền cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong thẩm định báo cáo khả thi, quyền thẩm định thiết kế xây dựng… Do đó rút ngắn rất nhiều các thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

Ông Đặng Minh Trường cũng nhận định, có 2 chính sách của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có tác động rất tích cực:

Thứ nhất là Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam và Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam mới được thông qua, ngày 15/8 mới có hiệu lực. Tuy nhiên, do công tác truyền thông, rất nhiều đối tác, cơ sở lưu trú đã dự đoán tăng trưởng của du lịch trong 5 tháng cuối năm rất cao. Bảy tháng đầu năm chúng ta đón khoảng 6,6 triệu lượt khách quốc tế, khoảng 83% kế hoạch 8 triệu lượt khách.

Thứ hai là việc khởi công, khánh thành một loạt hệ thống hạ tầng giao thông kết nối các vùng du lịch. Điều này tạo lực đẩy, thúc đẩy phát triển bất động sản, các ngành dịch vụ, thương mại. Vừa rồi tôi đến Phan Thiết, hầu như các khách sạn, nhà hàng kín chỗ vào những dịp cuối tuần. Đấy là tín hiệu rất vui cho bất động sản du lịch và du lịch nói chung.

Ông Trường cũng đưa ra 3 đề xuất để tháo gỡ khó khăn như sau:

Thứ nhất, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục nghiên cứu và mở rộng danh sách được miễn thị thực cho các thị trường như châu Âu, Ấn Độ.

Thứ hai, Bộ Giao thông vận tải thúc đẩy, tăng cường cấp thêm các slot chuyến bay quốc tế để đưa khách thị trường trọng điểm về Việt Nam.

Thứ ba, tiếp tục tăng cường phân cấp thẩm quyền hơn nữa hoặc kiến nghị Quốc hội phân cấp thẩm quyền đối với các lĩnh vực, thí điểm ở một số địa phương về chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng trong lĩnh vực xây dựng, phân cấp thẩm quyền về thiết kế cơ sở, điều chỉnh quy hoạch cục bộ… và tiếp tục thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư, cấp phép đối với lĩnh vực bất động sản.

Kiến nghị cho phép người mua nhà ở xã hội được phép chuyển nhượng bất động sản

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp cho rằng: Nghị quyết 33 của Chính phủ đã đi vào thực tế , doanh nghiệp chúng tôi rất cảm ơn Thủ tướng và tổ công tác đã có những chương trình giúp cho doanh nghiệp trong thời gian khó khăn vừa qua. Tuy nhiên để có thể thúc đẩy nhanh hơn, ông Trung kiến nghị:

Thứ nhất các cơ quan ban ngành từ Chính phủ đến các tỉnh, thành có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai.

Thứ hai, hiện chủ đầu tư được tiếp cận vốn vay ngân hàng khi đã hoàn tất thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng dự án, do tình trạng pháp lý khó khăn thì những quy định về tiếp cận vốn sẽ là tạo khó khăn trong công tác tiếp cận vốn vay ngân hàng thực hiện dự án theo quy định.

Ông Trung kiến nghị, trong ngắn hạn Ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Những vấn đề này giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thành khoản... tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân.

Thứ ba, liên quan đến mục tiêu chung tay tạo ra 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) vào năm 2030, Tập đoàn Hưng Thịnh đề xuất: Cần cho phép người mua nhà ở xã hội được phép chuyển nhượng bất động sản của mình tự do; trường hợp này có thể quy định bên nhận chuyển nhượng lại phải nộp thêm khoản tiền tương ứng phần giá trị tiền sử dụng đất nhưng người sử dụng tài sản có thể trong hoàn cảnh khó khăn họ bán được bất động sản để lo cho gia đình mình và Nhà nước có thể thu ngay được tiền mà do họ chuyển nhượng tương đương giá trị sử dụng đất.

Thứ tư, hiện các dự án bất động sản đang tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư. Đây là phương án tốt nhất cho đến hiện nay, trong đó việc áp dụng chỉ số CPI trong tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư là hợp lý. Tuy nhiên nhiều địa phương không áp dụng chỉ số CPI của địa phương mà áp dụng theo CPI quốc gia. Quan điểm của nhiều chuyên gia cần áp dụng CPI của địa phương nhằm phản ánh đúng tăng trưởng và tình trạng kinh tế của địa phương, tránh tình trạng giá bất động sản ở một số nơi cao.

Cuối cùng, Hưng Thịnh kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gợi là phương pháp hệ số K) như nhiều chuyên gia và Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã kiến nghị. Với phương pháp này, doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư. Nhà nước không khó khăn trong việc định giá đất.

Chủ tịch Hưng Thịnh Corp phân tích: Khi áp dụng phương pháp hệ số K, để đảm bảo nguồn thu ngân sách và hài hoà lợi ích: Người dân - Nhà nước - Doanh nghiệp, chúng tôi kiến nghị tăng thuế thu nhập doanh nghiệp của ngành nghề kinh doanh bất động sản lên từ 20% tăng lên 28-30% dưới mức thuế khai thác tài nguyên quý hiếm hiện là 32-50%. Khoản thuế này đánh trực tiếp vào lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chứ ko phải ở chi phí đầu vào mà người tiêu dùng phải gánh. Điều này góp phần tạo thuận lợi cho đại đa số người dân tiếp cận nhà với giá hợp lý. Doanh nghiệp bất động sản có thể đạt lợi nhuận thấp hơn, nhưng mọi việc sẽ thuận lợi, góp phần bài toán giải quyết việc làm, đóng góp vào dòng chảy phát triển kinh tế đất nước.