Sụt giảm nguồn cung căn hộ, giá bán tiếp tục tăng

Theo JLL, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận lượng mở bán chính thức trong phân khúc căn hộ ở quý 3/2018 đạt 8.086 căn, trong đó hầu hết các dự án đã mở bán từ 2-3 quý trước. Đáng chú ý là số lượng nguồn cung mới mở bán trong quý 3/2018 khá hạn chế. Tỷ lệ giữa số căn được bán và số căn mở bán trong quý trung bình đạt khoảng 70%.

Ở thị trường sơ cấp, giá căn hộ được ghi nhận giảm nhẹ do đồng VND mất giá so với đồng USD, tuy nhiên vẫn giữ ổn định theo quý trên tất cả các phân khúc. Thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận tăng trưởng về giá có dấu hiệu chững lại so với các quý trước, cùng với mức giảm đáng kể của phân khúc căn hộ sang trọng.

Tương tự, phía CBRE cũng nhận định thị trường căn hộ bán của TP. Hồ Chí Minh có sự sụt giảm. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Trưởng phòng Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam- cho biết, theo các số liệu thống kê của chúng tôi, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP. Hồ Chí Minh trong quý 3/2018 giảm 14% so với cùng kỳ năm trước (đạt khoảng 6.711 căn). Nguyên nhân được bà Dung chỉ ra, do các chủ đầu tư tránh tháng ngâu và thực hiện các hoạt động tiền bán hàng rất sôi nổi vào giai đoạn cuối quý như tuyển đội ngũ nhân viên kinh doanh, huấn luyện dự án và thu nhập đặt chỗ chuẩn bị cho các đợt bung hàng lớn (dự kiến) vào cuối năm.

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, theo CBRE, phân khúc hạng tiếp tục khan hiếm nguồn cung, không có dự án nào chào bán mới trong quý. Một số dự án hạng sang cho phép đặt chỗ trong quý đã được đặt chỗ gần hết, cá biệt có dự án lượng đặt chỗ gấp 4 lần số căn sẽ được chào bán nhờ vào vị trí đắc địa của dự án. Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 40% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc trung cấp tiếp tục đứng đầu về nguồn cung chào bán mới, chiếm 52%. Phân khúc bình dân chiếm 8% tổng nguồn cung từ giai đoạn mở bán cuối cùng của dự án Prospoel Plaza, quận 12.

Xét về giá bán, mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng trong quý 3/2018. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 3/2018 ghi nhận ở mức 1.607 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 10% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại các dự án trung và cao cấp có vị trí tốt. Xét về vị trí, các quận ở khu Đông như quận 2, quận Thủ Đức và quận 9 ghi nhận mức tăng 5-7% so với quý trước.

Dự báo các tháng tới, đại diện CBRE cho hay, các dự án trung cấp quy mô lớn như Vincity Grand Park, Safira (quận 9), Akari City (quận Tân Bình) sẽ được chào bán giúp cho phân khúc này tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu. Phân khúc hạng sang với các dự án có mức giá chào trên 7.000 USD/m2 đang nhận dược nhiều sự quan tâm của thị trường. Các dự án này khi được triển khai trong quý 4 sẽ khiến mặt bằng giá phân khúc hạng sang tăng mạnh. Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường vào quý cuối năm. Với lượng lớn nguồn cung trong quý 4, số căn hộ bán được dự kiến cũng sẽ tăng nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư và người mua để ở, khách nước ngoài và khách trong nước.

Biệt thự/ nhà phố khan hiếm nguồn cung

Theo các công ty nghiên cứu thị trường, đối với phân khúc biệt thự/ nhà phố, nhìn chung trong quý 3/2018 đã trải qua một quý giao dịch trầm lắng bởi sự khan hiếm về nguồn cung.

Cụ thể, nghiên cứu của JLL cho thấy, nguồn cung mới của phân khúc này chỉ đạt 814 căn trong quý 3/2018, giảm 47% theo quý do lượng mở bán mới tương đối hạn chế. Lượng bán được ghi nhận đạt 904 căn, tương ứng với nguồn cung mới. Nhu cầu vẫn ở mức tốt với khoảng 10 căn/tháng cho mỗi dự án hiện hữu. Ở thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng tăng với mức tăng 0,7% theo quý, đặc biệt là ở các dự án có giá từ khoảng 330.000-550.000 USD/căn. Gần 50% tổng nguồn cung thị trường thứ cấp có giá tăng trong khoảng 2-3% theo quý, giá bán nhìn chung cao hơn quý trước.

Còn theo CBRE, các dự án mở bán trong quý này chủ yếu có quy mô nhỏ (dưới 20 căn/dự án) với giá dao động từ 2.273 USD/m2 đất (Khu biệt thự Vạn Xuân Riverview) đến 6.737 USD/m2 đất (Lancaster Eden). Xét theo các khu vực bán hàng thuộc TP. Hồ Chí Minh, khu Đông vẫn là khu vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng số các giao dịch của toàn thị trường, trong đó quận 2 chiếm 33% số giao dịch và quận 9 chiếm 45% số giao dịch trên địa bàn thành phố.

Bà Dương Thùy Dung nhận xét, do thiếu nguồn cung mới nên hoạt động của thị trường chủ yếu diễn ra sôi nổi ở thị trường thứ cấp, đặc biệt là với sản phẩm nhà phố xây sẵn tại một số trường hợp trong quý 3/2018 đã tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dự báo nguồn cung trong quý 4/2018, đại diện JLL cho biết, sẽ có khoảng 840 biệt thự/nhà phố dự kiến chào bán vào quý 4/2018, hầu hết từ các khu vực ngoại ô. Tỷ lệ bán dự kiến sẽ đạt 70% đối với căn hộ và 90% đối với biệt thự/nhà phố, giữ mức cao như các quý gần đây.

Lý giải nguồn cung biệt thự/ nhà phố mới đến từ các khu vực ngoại ô, theo giới kinh doanh bất động sản, quỹ đất sạch thuộc khu vực gần trung tâm TP. Hồ Chí Minh đang dần cạn kiệt nhanh chóng. Bên cạnh đó, việc các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm kết nối khu vực nội thành TP. Hồ Chí Minh với các vùng lân cận được triển khai xây dựng hoặc được cấp phép triển khai đã rút ngắn đáng kể thời gian đi lại. Do đó xu hướng phát triển tương lai sẽ lan tỏa sang các khu vực ở vùng ven của TP. Hồ Chí Minh hoặc các tỉnh lân cận, nơi mà quỹ đất vẫn còn khá dồi dào.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA)- cho rằng, trong lúc nguồn cung quỹ đất gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố, và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn.

Cũng theo ông Châu, dự báo thị trường bất động sản nói chung sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong những tháng cuối năm bởi đây là cao điểm của thị trường. Tuy nhiên phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh, còn phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường, riêng phân khúc nhà ở cao cấp cũng sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.