Kỳ vọng thay đổi thị trường địa ốc ảm đạm

Ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đáng chú ý trong đó là thông tin liên quan về Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai để chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã dấy lên kỳ vọng vào sự “đổi sắc” của thị trường địa ốc, nhất là trong bối cảnh loạt tín hiệu xấu đã xuất hiện và kéo dài trong nhiều tháng trôi qua.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế đánh giá chắc chắn đây là thông tin tốt với thị trường bất động sản. Nhìn về kịch bản thị trường địa ốc trong thời gian tới, ông Thịnh cũng kỳ vọng sẽ có tín hiệu thay đổi thông qua gói hỗ trợ từ phía Ngân hàng.

Chung quan điểm này, TS. Đinh Thế Hiển khẳng định, gói tín dụng này rõ ràng là cần thiết và tốt. Thực tế từ trước đó, Nhà nước cũng đã có nhiều bàn thảo nhằm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và thị trường luôn chờ đón gói tín dụng.

Giai đoạn vừa qua, nguồn cung bất động sản nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung, cao cấp. Nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% trong năm 2022, số lượng dự án triển khai rất hạn chế.

Phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Cụ thể, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, dự án nhà ở xã hội có 150 dự án với 19.967 căn hộ. Vì vậy, phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó mới thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Mong muốn giảm mặt bằng lãi suất cho vay xuống dưới 10%

Trong tháng 3/2023, mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng giảm nhẹ so với thời điểm cuối năm 2022 nhưng vẫn cao hơn 2 - 3,5%/năm so với cùng kỳ năm ngoái, dao động trên 10%.

Đa phần người dân có nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội đều cho rằng, với mức lãi suất cao như hiện tại thì việc giảm lãi suất khoảng 1,5-2% so với mặt bằng chung vẫn là quá cao. Anh Nguyễn Thành Trung – công nhân tại khu công nghiệp Nam Thăng Long cho biết: Vợ chồng tôi đã tìm hiểu và có hỏi qua thông tin của các ngân hàng, lãi suất trung bình của các gói vay mua nhà thông thường dao động từ hơn 10-15%/năm. Như vậy, nếu có được hưởng gói vay 120.000 tỷ, với việc giảm 1,5-2% lãi suất, lãi vay cũng vẫn ở mức rất cao, ít nhất cũng trên 10%. Với một căn nhà ở xã hội, ít nhất hiện nay cũng xấp xỉ gần 2 tỷ đồng. Hai vợ chồng nuôi hai con nhỏ và có để dư ra 400 triệu đồng, chúng tôi phải vay khoảng trên 1 tỷ đồng nữa với lãi suất hơn 10%/năm. Như vậy nếu tính tiền lãi ngân hàng (chưa tính gốc) đã hết sạch lương của một người đi làm. Chúng tôi khó có thể trả nổi.

Lãi suất của gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng giảm 1,5-2% so với mặt bằng chung được cho là vẫn quá cao đối với người có nhu cầu vay mua nhà ở xã hội hiện nay

Cùng chung lo ngại này, chị Hoàng Mai Anh - trú tại quận Hoàng Mai cho hay: lãi suất cho vay mua nhà hiện nay của các ngân hàng đang thả nổi. Trong năm đầu tiên, lãi suất có thể cố định. Nhưng từ năm thứ hai trở đi sẽ “linh động” tùy theo từng ngân hàng. Người vay mua nhà không được biết trước. Chính vì thế nên sẽ có rất nhiều rủi ro cho người đi vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay. Gia đình chị Mai Anh thu nhập cả hai vợ chồng sau khi trừ hết chi phí thuê nhà và nuôi hai con đang tuổi ăn học cũng chỉ trên dưới 10 triệu. “Nếu lãi suất thả nổi từ năm thứ hai trở đi, có thể vượt quá khả năng chi trả của gia đình. Chính vì thế nên chúng tôi cũng chưa dám tìm hiểu để vay gói tín dụng này” – chị Mai Anh cho biết.

Chuyên gia kinh tế, TS cũng cho hay, gói 120.000 tỉ đồng cũng là một điều đáng mừng. Tuy nhiên, gói hỗ trợ này cũng có lẽ không có tác động gì nhiều bởi lãi suất cho vay rất cao, lên tới 15%, nếu thấp hơn 1,5-2% thì cũng không nhiều người có đủ khả năng để vay. Số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, nhưng với lãi suất 13% trở lên, tiền phải trả cho ngân hàng rất nhiều.

Chính vì thế, TS cho rằng gói 120.000 tỉ có tác động nhưng có lẽ không tác động nhiều. Nhất là trong bối cảnh lãi suất của Việt Nam vẫn ở mức cao vì FED vẫn đang tăng lãi suất và Việt Nam cũng cần kiềm chế lạm phát.

Từ thực tế này, TS đề xuất: ngoài gói 120.000 tỉ đồng cần tính một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội tương tự như gói 30.000 tỉ đồng cách đây 10 năm, nhưng quy mô có thể lên đến 200.000 tỉ đồng thì mới phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân ở thời điểm hiện tại.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cũng khẳng định, mặt bằng lãi suất cho vay phải hạ xuống thì gói tín dụng 120.000 tỉ đồng mới phát huy hết giá trị. Lý do là bởi khả năng hỗ trợ của gói này chỉ giảm 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Như vậy, nếu lãi vay vẫn cao như hiện nay thì khó hướng đến đối tượng cho vay là người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vì mức giảm lãi suất không đáng kể.

Ở góc độ doanh nghiệp chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng bày tỏ mong muốn lãi suất cho vay trong gói tín dụng 120.000 tỷ này sẽ được xem xét hạ thấp hơn so với mức 1,5 - 2%. Bởi mặt bằng lãi suất cho vay trung bình ở thời điểm hiện tại khoảng 13 - 14%, nếu chỉ giảm 1,5 - 2% thì lãi suất vẫn đang ở mức cao từ 11,5 - 12%. Như vậy, doanh nghiệp vay để làm nhà ở xã hội sẽ chịu chi phí lãi vay lớn, ảnh hưởng đến việc cân đối lợi nhuận, trong khi đó người mua nhà ở xã hội cũng khó có thể chịu được áp lực trả nợ. Ông Toàn cho rằng cần giảm mặt bằng lãi suất cho vay xuống dưới 10% thì gói tín dụng mới có thể phát huy hiệu quả.