Theo ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động, thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại tích cực đẩy mạnh rao bán tài sản thế chấp là bất động sản - từ nhà ở, căn hộ, nhà xưởng đến đất thương mại dịch vụ, đất trồng cây lâu năm… - của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp nhưng không có khả năng trả. Các ngân hàng cũng rao bán nhiều khoản nợ có tài sản thế chấp là bất động sản các loại.

Ồ ạt rao bán nợ, tài sản thế chấp

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) vừa thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ (bán gộp, không bán lẻ) gồm toàn bộ dư nợ gốc và lãi, phí của các khách hàng: Công ty TNHH Thanh Trang, Công ty TNHH MTV Nước giải khát Việt Trang và Công ty TNHH MTV Hoàng Lan tại BIDV Thừa Thiên - Huế. Giá khởi điểm khoản nợ gồm cả gốc, lãi, phí là hơn 186 tỉ đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản nợ là một loạt quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng cấp cho các DN này ở tỉnh Thừa Thiên - Huế.

BIDV Chi nhánh 3 Tháng 2 đang lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản là khoản nợ của Công ty CP Kim khí Long An với tài sản thế chấp là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở quận Tân Bình, huyện Bình Chánh, TP HCM; quyền sở hữu nhà ở tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai… Giá khởi điểm của khoản nợ này là hơn 161 tỉ đồng.

NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cũng rao bán loạt tài sản bảo đảm là bất động sản ở TP HCM và nhiều tỉnh, thành khác để xử lý, thu hồi nợ. Để xử lý nợ xấu, bên cạnh việc đẩy mạnh rao bán tài sản thế chấp, các ngân hàng như Vietcombank, BIDV, Techcombank, MB, ACB… cũng tăng trích lập dự phòng rủi ro tín dụng, với tỉ lệ bao phủ nợ xấu lên trên 100%.

Thị trường bất động sản khó khăn, nhiều dự án bị đình trệ do vướng pháp lý là một trong những nguyên nhân khiến nguy cơ nợ xấu gia tăng Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Cùng với nỗ lực xử lý nợ của các ngân hàng thương mại, sàn giao dịch nợ của Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng đang rao bán nhiều khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản.

Dù vậy, việc rao bán khoản nợ, tài sản thế chấp thời gian này không hề đơn giản. Nhiều khoản nợ được rao bán nhiều lần, thậm chí hạ giá, vẫn chưa tìm được chủ mới. Chẳng hạn, NH TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) Chi nhánh Bắc Phú Thọ thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Giấy BBP tới lần thứ 17 với dư nợ gốc, lãi, phí tạm tính hơn 389 tỉ đồng và tài sản bảo đảm là toàn bộ nhà xưởng, máy móc, thiết bị… song vẫn không thành công.

Theo các chuyên gia kinh tế, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, thanh khoản kém và nhu cầu giao dịch trầm lắng như hiện tại, việc xử lý nợ xấu sẽ không dễ dàng.

Báo cáo cập nhật ngành ngân hàng năm 2023 của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy các khoản vay được tái cơ cấu do dịch COVID-19 sau khi hết hạn đã hồi phục tương đối tốt trong 9 tháng đầu năm 2022. Tuy nhiên, chất lượng tín dụng đã yếu đi từ quý IV/2022 do những thời điểm gián đoạn về nguồn cung tín dụng và mặt bằng lãi suất cho vay cao hơn.

Ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng Phòng Phân tích tín dụng và Dịch vụ tài chính xanh - FiinRatings, cho rằng dư nợ tín dụng BĐS tăng cao trong mấy năm qua (riêng năm 2022 tăng 24,27% so với cuối năm 2021 và chiếm tỉ trọng lớn 21,2% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế) đã tạo ra những quan ngại cho rủi ro an toàn hệ thống và vi phạm chéo về nghĩa vụ nơ,̣ dẫn đến nợ xấu gia tăng.

Đồng bộ giải pháp xử lý nợ xấu

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận việc nợ xấu gia tăng trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn và phần lớn khoản vay có tài sản thế chấp là BĐS là điều khó tránh khỏi.

Theo ông Hiếu, qua 3 năm khó khăn do dịch COVID-19, rất nhiều DN được khoanh nợ, giãn nợ, cơ cấu lại nợ… Nhưng hiện tại, chính sách này đã hết và các ngân hàng phải hạch toán đúng, đủ tình trạng nợ của khách hàng. Hiện nay, không ít DN chưa phục hồi được và có thể đang ở dạng "nợ xấu dưới gầm bàn" nên cần giải pháp mang tính phục hồi và có kế hoạch bài bản để giảm nợ xấu.

"Nếu thị trường bất động sản phục hồi sẽ góp phần hạn chế nợ xấu nhưng quan trọng là phải có thị trường mua bán nợ để thu hút nhiều thành phần tham gia, bao gồm cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Có những khoản nợ khó thu hồi có thể phải chiết khấu tới 80%-90%. Nếu có sàn giao dịch mua bán nợ thông thoáng, chuyển nhượng tài sản thế chấp là bất động sản đơn giản sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia" - TS Nguyễn Trí Hiếu nhận xét.

Thực tế, "chợ" mua bán nợ tại Việt Nam đã có từ hơn 1 năm nay nhưng chưa như kỳ vọng. Cụ thể, sàn giao dịch nợ VAMC đã hoạt động từ tháng 10-2021 nhưng thông tin từ công ty này cho biết lũy kế tính đến hết năm 2022 mới có gần 160 thành viên đăng ký, ký hợp đồng nguyên tắc với 18 khách hàng là tổ chức tín dụng và các đơn vị thành viên. Tổng giá trị các khoản nợ trên sàn khoảng 38.000 tỉ đồng và VAMC đã thực hiện thành công hợp đồng tư vấn cùng khách hàng với tổng giá trị khoản nợ, tài sản bảo đảm gần 340 tỉ đồng… Hiện tại, sàn giao dịch nợ đang chuẩn bị ký các hợp đồng môi giới và tư vấn với khách hàng.

Tuy vậy, các chuyên gia nhìn nhận giá trị giao dịch thành công của sàn giao dịch nợ VAMC là quá khiêm tốn so với nhu cầu thị trường. TS Nguyễn Quốc Anh (Trường ĐH Kinh tế TP HCM) đánh giá sàn giao dịch nợ VAMC ra đời với nhiều kỳ vọng nhưng đến nay vẫn chủ yếu làm dịch vụ tư vấn, còn việc trực tiếp xử lý nợ còn hạn chế. "Hàng hóa" trên sàn này còn khá nghèo nàn, chủ yếu là các khoản nợ nhóm 3 trở đi và chất lượng nợ cũng tốt. Sàn này gần như không có các khoản nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản vì rất khó xử lý, bởi mua rồi bán cho ai. Trong khi đó, ở nước ngoài, các sàn giao dịch nợ mua bán tất cả khoản nợ tốt và xấu.

"Thị trường mua bán nợ vẫn đang thiếu vắng người tham gia, nhất là nhà đầu tư nước ngoài, trong khi đây mới là những đối tượng có nguồn lực tài chính, chuyên nghiệp và thúc đẩy thị trường nợ thứ cấp phát triển. Muốn vậy, cần tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho BĐS để thu hút nhiều thành phần nhà đầu tư tham gia. Có thể nghiên cứu mở rộng các khoản nợ, bao gồm cả nợ tốt, đưa lên sàn giao dịch để thu hút, tạo thói quen giao dịch nợ" - TS Nguyễn Quốc Anh đề xuất.

Cần có giải pháp cho bất động sản

Tại cuộc họp báo triển khai nhiệm vụ ngành NH năm 2023, lãnh đạo NH Nhà nước lưu ý về nguy cơ năm nay nợ xấu tăng, trong bối cảnh các DN đã không còn được cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ như giai đoạn dịch COVID-19.

Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Hữu Huân nhận định nguy cơ nợ xấu tăng là đáng ngại. "Phải có giải pháp cho thị trường bất động sản nếu muốn xử lý nợ xấu. Bởi hiện tại, các ngân hàng đẩy mạnh phát mại tài sản nhưng thanh khoản kém, không có giao dịch thì cũng rất khó. Khoảng 90% tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản, nếu thị trường này khó khăn kéo dài sẽ "vạ lây" cho ngân hàng và nợ xấu tăng khó tránh" - TS Nguyễn Hữu Huân nhìn nhận.