Giá thuê đất tăng gấp 62 lần

Ngày 15/7, trao đổi với phóng viên Vuasanca , đại diện Công ty TNHH Du lịch Thành Thành Công Lâm Đồng (TTC Lâm Đồng), chủ Khu du lịch nổi tiếng Thung lũng Tình Yêu, TP. Đà Lạt cho biết, cuối năm 2023, công ty đã nhận được các văn bản của UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất hàng năm tại Khu du lịch Thung lũng Tình Yêu. Sau đó, Cục Thuế tỉnh đã gửi thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước. Trong Khu du lịch có hồ Đa Thiện rộng 14,6 ha, chủ yếu để làm cảnh quan của toàn khu, đồng thời có trang bị một số Pendalo(xe đạp vịt) để du khách đạp miễn phí.

Năm 2020, TTC Lâm Đồng thuê diện tích mặt nước hồ Đa Thiện, số tiền tạm tính khi đó là 6,07 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi thực hiện Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, ngày 22/1/2020, của UBND tỉnh Lâm Đồng (thay thế Quyết định 37/QĐ-UBND, ngày 27/4/2015 của UBND tỉnh Lâm Đồng), thì số tiền này đã tăng gấp hơn 5 lần, lên tới 31,8 tỷ đồng, dẫn đến tổng số tiền Cục Thuế tỉnh truy thu từ năm 2020 đến 2023 lên đến gần 96,5 tỷ đồng. Chưa kể để được sử dụng diện tích mặt nước trên, TTC Lâm Đồng còn phải ký kết hợp đồng với Trung tâm Quản lý Đầu tư và Khai thác Thủy lợi Đà Lạt với số tiền mỗi năm 330 triệu đồng, tiền sử dụng nước để tưới cây tính theo số lượng nước sử dụng qua đồng hồ đo.

Hồ Đa Thiện có diện tích 14,6 ha nằm trong khuôn viên Khu du lịch Thung lũng tình yêu TP. Đà Lạt. (Ảnh: Lê Sơn)

Như vậy tính ra mỗi ngày, TTC Lâm Đồng phải nộp 88 triệu đồng để thuê mặt nước này cho ngân sách tỉnh Lâm Đồng và Trung tâm Quản lý Đầu tư và Khai thác Thủy lợi Đà Lạt. Trong khi công ty chỉ sử dụng diện tích 14,6 ha mặt nước để du khách đạp vịt miễn phí. Để có một con số minh hoạ thực tế, đại diện TTC Lâm Đồng cho rằng, nếu thu tiền với mức giá như ở hồ Xuân Hương hiện nay là 30.000 đồng/giờ thì chỉ với 50 xe đạp vịt (theo thoả thuận với Trung tâm Thuỷ Lợi) thì mỗi giờ chỉ đạt được doanh thu tối đa là 1,5 triệu đồng. Nếu doanh nghiệp hoạt động luôn 24h/ngày thì chỉ đạt 36 triệu ngày đêm.

Sau rất nhiều lần kiến nghị, mới đây (ngày 10/6) tại buổi làm việc với đại diện Cục Thuế tỉnh Lâm Đồng, doanh nghiệp tiếp tục có ý kiến về giá tiền thuê đất. Sau đó, Cục Thuế tỉnh và doanh nghiệp đã thống nhất: Trong tổng số tiền thuê đất TTC Lâm Đồng còn phải nộp tại thời điểm 10/6/2024 là hơn 138 tỷ đồng. Trong đó, tiền thuê đất (gần 88 tỷ đồng) tương ứng diện tích 14,62 ha đất mặt nước chuyên dùng sẽ chờ kết luận của UBND tỉnh Lâm Đồng. Còn lại hơn 50 tỷ đồng TTC Lâm Đồng sẽ cam kết nộp theo phân kỳ và hạn chót đến ngày 30/10/2024 sẽ nộp đầy đủ. Tuy nhiên, đại diện TTC Lâm Đồng cho rằng, nếu với giá thuê đất này thì trước sau gì doanh nghiệp cũng phải ngừng hoạt động vì không thể ‘trụ’ nổi.

Tương tự, ông Trần Quốc Hùng, Phó Tổng giám đốc, Công ty Cổ phần Hoàng Gia Đà Lạt cho biết, từ năm 1993, doanh nghiệp này thuê 62 ha đất trên Đồi Cù bên hồ Xuân Hương Đà Lạt để làm sân Golf trong thời hạn 50 năm. Trong chu kỳ 2007 - 2011, số tiền thuê đất trong diện tích này chưa tới 2,2 tỷ đồng. Nhưng tới năm 2022, giá thuê đất tại Đồi Cù tăng lên hơn 87 tỷ đồng và năm 2023 đã là hơn 137 tỷ đồng, gấp 62 lần năm bắt đầu thuê. Trong khi năm 2023 sân Golf chỉ đạt doanh thu khoảng 30 tỷ đồng/năm, chưa kể các chi phí vận hành. Như vậy, công ty đã phải bù lỗ rất lớn, ngày càng khó bảo đảm hoạt động kinh doanh và khả năng "phá sản" là cận kề.

Theo giá niêm yết của sân Golf Đà Lạt hiện nay, phí thu được từ người chơi Golf là 1,4 triệu đồng với sân 9 lỗ; 2,1 triệu đồng với sân 18 lỗ. Theo mức giá thuê đất, mỗi ngày chủ sân Golf phải nộp Nhà nước trên 376 triệu đồng. Như vậy, mỗi ngày cần phải có từ 150-250 người chơi golf trên sân này, thì nhà đầu tư mới thu đủ tiền thuê đất, chưa kể chi phí đầu tư, chi phí vận hành, nhân công… và tiền lãi để tái sản xuất. Nhưng cùng 1 thời điểm, trên 1 sân Golf mà có số lượng người chơi lớn như vậy là điều khó xảy ra.

Mới đây, một đơn vị kinh doanh du lịch nổi tiếng và lâu đời nhất Đà Lạt từng thuộc sở hữu Nhà nước, nay đã cổ phần hóa là Công ty Cổ phần Du lịch Lâm Đồng (Dalattourist) cũng nêu ý kiến, đơn vị đang thuê diện tích có khách sạn Dream tại phường 1, TP. Đà Lạt. Khuôn viên khách sạn này có diện tích 3.177 m2, năm 2014, công ty ký hợp đồng thuê đất của Nhà nước và tiến hành sửa chữa do khách sạn đã xuống cấp nghiêm trọng.

Trong giai đoạn 2015 - 2019, tỉnh Lâm Đồng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 37, số tiền thuê đất công ty chỉ phải nộp gần 730 triệu đồng, tới giai đoạn 2020 - 2024, áp dụng theo Quyết định 02 thì khoản tiền này đã tăng hơn 12 lần, lên tới gần 9 tỷ đồng. Trong khi đó, mật độ cho phép xây dựng khu vực này lại quá thấp, chỉ chiếm 43% diện tích đất. Khách sạn có 42 phòng ngủ tiêu chuẩn 3 sao, nếu công suất hoạt động tới 70% với giá 700 nghìn đồng/phòng/đêm thì tối đa doanh thu khách sạn cũng chỉ đạt 8,2 tỷ đồng, không đủ trả tiền thuê đất của Nhà nước, chưa nói tới chi phí vận hành.

Ngoài những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực du lịch, các doanh nghiệp thuê đất để sản xuất kinh doanh nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng cũng đang rất khó khăn và có đơn kiến nghị UBND tỉnh xem xét…

Tỉnh biết giá thuê đất ‘khá cao’ nhưng không thể làm khác

Tháng 2/2024, tại buổi gặp gỡ, đối thoại, giải đáp những khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp trên địa bàn, một lãnh đạo UBND tỉnh cũng thừa nhận, dù biết giá thuê đất để sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh là “khá cao”. Tuy nhiên, đây là quy định chung của Nhà nước, tỉnh Lâm Đồng không thể vận dụng 1 quy chế đặc thù nào khác. Nếu doanh nghiệp không đồng ý, có thể làm văn bản trả lại diện tích đất đã thuê…

Các doanh nghiệp cho rằng tỉnh Lâm Đồng đang áp giá tiền thuê đất quá cao. (Ảnh: Lê Sơn)

Trong khi đó, tại Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đã quy định có 5 phương pháp định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp triết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tỉnh Lâm Đồng hiện đang định giá thuê đất theo phương pháp thứ 5, nghĩa là định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất, nhân với giá trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Hiện tại, tỉnh Lâm Đồng định giá đất thương mại dịch vụ trên toàn địa bàn TP. Đà Lạt phổ biến ở mức 18,129 triệu đồng/m2 không phân biệt trong phố hay trong rừng, đất có nhà cao tầng hay đất chỉ để làm khuôn viên cây cảnh và thu theo hệ số 1,2% áp dụng cho toàn thành phố.

Do vậy, các doanh nghiệp mong muốn UBND tỉnh Lâm Đồng nghiên cứu, xem xét và áp dụng phương pháp 3 - Phương pháp thu nhập được quy định tại Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Nhiều địa phương đang áp dụng phương pháp này. Cụ thể, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm, tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Theo các doanh nghiệp đây là phương pháp được cho là phù hợp với thực tế hơn, để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa nhà nước và doanh nghiệp, để nhà đầu tư có đủ nội lực tiếp tục tái sản xuất và phát triển trên địa bàn tỉnh.

Đại diện Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Lâm Đồng cho biết, ngày 22/1/2020, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhằm thay thế Quyết định 37/QĐ-UBND cũng do UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành ngày 27/4/2015, quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định các loại đất trên địa bàn tỉnh.

Nội dung nguyên tắc, phương pháp xác định giá cho thuê đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của tỉnh đã khiến tổng số tiền thuê đất của mỗi doanh nghiệp tăng từ trên 5 lần cho tới trên 60 lần, cao gấp nhiều lần doanh thu của doanh nghiệp.

Do đó, theo các nhà đầu tư ở Lâm Đồng, tỉnh này đang định giá thu tiền thuê đất theo phương pháp thứ 5 trong Nghị định 44 là chưa phù hợp với tình hình thực tế. Vì vậy, doanh nghiệp mong muốn tỉnh sớm tháo gỡ khó khăn, để doanh nghiệp ổn định sản xuất kinh doanh và phát triển bền vững.