Phát triển và quản lý nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua là một trong tám nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi Luật Nhà ở. Trên thực tế, hiện không chỉ ở riêng tại địa bàn Hà Nội mà ở rất nhiều đô thị khác, nhà ở xã hội được ưu đãi nhưng vẫn không phát triển được hoặc có thì rất chậm.

Một dự án nhà ở xã hội ở huyện Đông Anh (Hà Nội), gồm hơn 1.500 căn hộ để bán, cho thuê và thuê mua. (Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN)

Hiện nay, nhà ở xã hội mới đạt được hơn 36% so với nhu cầu. Trong khi đó, nhà ở cho thuê do gia đình, hộ cá nhân đầu tư mặc dù không có ưu đãi gì nhưng lại phát triển rất nhanh và đang cung cấp lượng lớn chỗ ở cho nhu cầu của công nhân, sinh viên, người lao động nói chung.

Đặc biệt với công nhânkhu công nghiệp và sinh viên thì phân khúc nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua dành cho đối tượng này vẫn rất thiếu so với nhu cầu hiện tại. Hướng đúng địa bàn, trúng đối tượng là mấu chốt của vấn đề.

Theo các chuyên gia, phát triển nhà ở xã hội là chủ trương quan trọng nhưng cần triển khai hợp lý, khoa học và phù hợp khả năng, mục tiêu cuộc sống của người dân trong tình hình có nhiều biến động và thay đổi về việc làm, thu nhập.

Người có thu nhập thấp hiện nay, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người mới đi làm, có thu nhập thấp hơn mức trung bình. Trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp. Bởi vậy, việc mua, sở hữu một căn hộ dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính lớn.

Tuy nhiên, phát triển nhà ở xã hội dù dưới loại hình nào cũng phải phù hợp với nhu cầu của từng địa bàn cụ thể, hướng tới đối tượng thụ hưởng nhất định. Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản nhận xét, đây là một đề xuất đúng đắn, có tính xây dựng tuy nhiên khó thực hiện hiệu quả.

Theo phân tích của ông Đỉnh, nhiều quốc gia đã làm nhà xã hội chủ yếu để cho thuê chứ không phải để bán. Bởi việc mua nhà với phần đa người lao động thu nhập thấp là quá khó, trừ khi có đột phá về tín dụng và ưu đãi. Người nghèo đi thuê nhà, đó là lẽ đương nhiên, xã hội nào cũng thế.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, nhà ở xã hội cho thuê ở Việt Nam lại kém phát triển bởi hai yếu tố. Trước tiên là do trở ngại tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân. Nhà ở xã hội cho thuê hiện chỉ giải quyết được nhu cầu chỗ ở của người dân ở hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Còn ở những địa phương khác người dân không hào hứng với việc này.

“Đơn cử như dự án nhà ở xã hội tại Thạch Linh, thành phố Hà Tĩnh do Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Tĩnh làm chủ đầu tư có khoảng 500 căn, thì 400 căn bán rất tốt với giá rất ưu đãi. Còn 20% quỹ căn còn lại dành cho thuê, thông báo tới 15 lần nhưng chỉ có khoảng 1-2 hồ sơ nộp trong khi giá thuê chỉ vài chục ngàn/m2. Người dân không có nhu cầu thuê, thậm chí có phần "sỹ diện" khi cho rằng ở nhà thuê là điều xấu hổ” - ông Đỉnh dẫn chứng.

Trong khi đó, tại thị trường Bắc Ninh lại ghi nhận sự đối lập hoàn toàn. Ở Bắc Ninh, kể cả nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội đều cho thuê rất tốt. Thậm chí, tiền cho thuê một căn chung cư trên dưới 10 triệu đồng, ngang với một căn hộ tại Hà Nội. Tuy nhiên, khách thuê của phân khúc này chỉ yếu là chuyên gia người Hàn Quốc và Nhật Bản đến làm việc trên địa bàn.

Như vậy, thói quen của người nước ngoài coi chuyện thuê nhà là điều bình thường. Nếu tâm lý chấp nhận ở nhà thuê được hưởng ứng thì bài toán cho thuê nhà ở xã hội sẽ được giải quyết và góp phần giảm bớt gánh nặng tài chính cho những người thực sự có nhu cầu tạo lập chỗ ở.

Còn đứng dưới góc độ chủ đầu tư, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Đây cũng là vướng mắc khiến nhiều nhà đầu tư muốn tháo gỡ quy định này để thu hồi vốn được sớm.

Thực tế, quy định này đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong nhiều năm qua, vì căn hộ không cho thuê được cũng không được bán. Sau khi nhiều đơn vị kiến nghị, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tiếp thu, sửa đổi thành các chủ đầu tư xây dựng không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, tức là việc nhà ở xã hội cho thuê gần như “thả nổi.”

Theo ông Đỉnh, để thu hút doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội cho thuê, quan trọng nhất là chính sách tín dụng ưu đãi. Nếu Nhà nước bỏ tiền ra đầu tư để cho thuê sẽ dẫn đến câu chuyện tăng bộ máy biên chế và tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tham nhũng.

Tỉnh Bắc Giang đã phê duyệt, triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân. (Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN)

Trong khi đó, nếu cho doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê vay với lãi suất tối đa 2% thì có thể họ sẵn sàng bỏ phần tiền 30% sẵn có và 70% vốn vay với lãi suất rất thấp để làm nhà ở xã hội cho thuê. Tức là họ chấp nhận lựa chọn phương án “bỏ tiền cục nhặt tiền lẻ.”

Để mở rộng và phát triển nhà ở xã hội cho thuê, vẫn cần chính sách tín dụng, hỗ trợ thực chất để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này. Bên cạnh đó, tuyên truyền để người dân thấy rõ lợi ích khi thuê nhà để ở.

Tại diễn đàn Quốc hội, nhiều đại biểu cũng cho rằng cần có chính sách tập trung ưu tiên cho loại hình nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu và điều kiện kinh tế của đại bộ phận người lao động, nhất là lao động trẻ trong xu hướng dịch chuyển lao động ngày càng nhiều đến vùng kinh tế trọng điểm, các thành phố lớn, đô thị.

Theo Đại biểu Quốc hội Nguyễn Lâm Thành (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Nguyên), Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ, đột phá để xây dựng các dự án nhà ở cho thuê, cả nhà ở cho thuê thương mại và nhà ở cho thuê đối tượng chính sách, có thể độc lập hoặc kết hợp trong cùng một dự án để bảo đảm cho thuê là một loại hình kinh doanh khép kín, với trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc ban quản lý.

Nếu chỉ thiên về xây dựng nhà ở xã hội để bán sẽ không đáp ứng được nhu cầu của xã hội cả về nguồn cung, cũng khả năng tài chính của đại bộ phận người. Đây cũng là định hướng nhằm phát triển thị trường nhà ở một cách bền vững và cũng cần được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản…/.