Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, được đánh giá là có tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Đặc biệt, các luật mới này được kì vọng có thể thúc đẩy nguồn cung cho thị trường khi vấn đề pháp lý được giải quyết.

Trên thực tế, pháp lý của nhiều dự án bất động sản thực sự trở thành “điểm nóng” trong vài năm gần đây. Từ năm 2019, khi việc phê duyệt pháp lý các dự án bị siết chặt và hoạt động thanh, kiểm tra được đẩy mạnh, hàng loạt dự án gặp bế tắc, nguồn cung nhà ở trở nên hạn chế.

3 luật mới về bất động sản chưa thực sự “ngấm” vào thị trường và còn nhiều dự án đang vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ.

Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, trong những vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản, 70% liên quan đến pháp lý. Có thể kể đến như: Xác định tiền sử dụng đất, phê duyệt đầu tư dự án, đấu thầu dự án… Thực tế, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước năm 2023 có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc chủ yếu về mặt pháp lý.

Bởi vậy, việc áp dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sớm, đồng thời các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan được ban hành và thực thi sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn và xử lý được nhiều vướng mắc pháp lý của dự án bất động sản cũng như góp phần thúc đẩy sự phục hồi, phát triển của thị trường.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là, làm thế nào để các luật trên đi vào cuộc sống và đạt hiệu quả, đặc biệt là để 3 luật này “ngấm” vào thị trường, qua đó, tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý, “cởi trói” doanh nghiệp, từ đó gia tăng nguồn cung và giải "cơn khát" của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: "Nhiều địa phương còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật"

Bàn luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nêu quan điểm: Đứng ở góc độ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lắng nghe nhiều ý kiến của doanh nghiệp, chúng tôi mong chờ hơn nữa là các luật nhanh chóng vào cuộc sống. Bởi rất nhiều khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang chờ được tháo gỡ, "cởi trói".

Từ ngày 1/8 đến nay, mới hơn 2 tháng, đây là khoảng thời gian chưa nhiều để các quy định mới của luật có thể thực thi nhanh chóng, đặc biệt là khi các quy định của luật phần lớn rất phức tạp. Thế nhưng, dù phức tạp và còn nhiều thách thức nhưng các luật vẫn phải được đẩy mạnh triển khai, áp dụng.

“Hiện nay, chúng tôi có nhiều cơ hội tiếp cập với các địa phương thì nhận thấy, nhiều địa phương còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật, nên tỷ lệ công việc được xử lý rất ít ỏi”, ông Đính cho hay.

Ông Đính cũng đưa ra ví dụ, các dự án đền bù giải phóng mặt bằng, họ phản ánh là phải đền bù 100% mới được giải phóng mặt bằng nhưng điều này rất khó, khiến nhiều dự án bị cản trở. Ngoài ra, còn có các vấn đề khác như đấu giá, đấu thầu, tính tiền sử dụng đất…

“Vì vậy, tôi mong rằng, thời gian tới, các quy định mới của luật sẽ được phổ biến và có những hướng dẫn cụ thể để nhanh chóng được áp dụng triển khai. Điều này, rất cần sự quan tâm và chung tay của các bộ có liên quan”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Nói thêm về vấn đề này, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - bày tỏ quan điểm, việc thực thi 4 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư rất quan trọng.

“Tôi cho rằng, việc thực thi cần có một tổ thi hành 4 luật bởi nếu không có hướng dẫn triển khai rõ ràng, các luật này sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng vào thực tế. Việc chỉ ngồi chia sẻ và nêu vướng mắc sẽ không hiệu quả, bởi mỗi vướng mắc lại thuộc thẩm quyền của một cơ quan khác nhau. Do đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân”, ông Hiếu khẳng định.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, trong dài hạn, thị trường sẽ ngày càng khởi sắc hơn và động thái tích cực này sẽ lan tỏa ra toàn bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, từ giờ đến cuối năm, 3 luật mới (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) sẽ không tác động quá nhiều tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn. Các luật cần 6 - 12 tháng mới thực sự thẩm thấu vào thị trường.

Trước thực tế này, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về những quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản để cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ.

Đồng thời, lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này. Từ đó, tham mưu cho địa phương, các bộ, ngành chuẩn bị văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền để sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.

Song song đó, cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để người dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện...