Các dự án nhà ở thương mại được xác định do chưa có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng trong việc áp dụng tiêu chí phân loại "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP và quy định điều kiện nhà nước thu hồi đất tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 đối với "khu đô thị mới".

Theo đó, ngày 3/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng (Nghị định số 15/2021). Trong đó, tại Mục VII Phụ lục IX - Phân loại dự án đầu tư xây dựng theo công năng phục vụ và tính chất chuyên ngành có quy định "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" phải là những dự án hình thành từ một đơn vị ở trở lên, hoặc có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Những dự án có tính chất giống một khu đô thị nhưng có quy mô nhỏ hơn 20ha hoặc không hình thành một đơn vị ở thì chỉ được gọi là "dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở".

Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Bình - ông Trần Thắng cho biết: "Từ quy định này dẫn đến thực tế áp dụng quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật chuyên ngành khác trong việc triển khai các dự án có nhà ở tại địa phương hiện đang gặp rất nhiều vướng mắc, không thể triển khai được".

Theo Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Bình, trong quy định của pháp luật về đấu thầu, điều kiện tiên quyết để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất là dự án phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất - tức là phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của Luật Đất đai và các nghị định liên quan.

Cụ thể, tại điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013, các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là để thực hiện dự án xây dựng "khu đô thị mới", "khu dân cư nông thôn mới", "chỉnh trang đô thị", "khu dân cư nông thôn". Và Luật Đất đai 2013 cũng không có định nghĩa hay tiêu chí xác định như thế nào được coi là "dự án xây dựng khu đô thị mới"; không giao cho Chính phủ hướng dẫn, chi tiết hoá các điều khoản này và cũng không dẫn chiếu áp dụng theo pháp luật về xây dựng, nhà ở.

Tuy vậy, hiện nay nhiều địa phương, trong đó có Quảng Bình đang băn khoăn, chưa xác định được khái niệm "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" tại Mục VII Phụ lục IX của Nghị định 15/2021 (hình thành từ 1 đơn vị ở, có quy mô 20ha trở lên) có phải là cơ sở pháp lý được tham chiếu để xác định "dự án xây dựng khu đô thị mới" theo điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013 hay không để có thể xác định dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Cũng theo UBND tỉnh Quảng Bình, thời gian qua, tỉnh Quảng Bình đã triển khai một số dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà ở thương mại, khu phức hợp có nhà ở. Trước thời điểm Nghị định số 15/2021 có hiệu lực thi hành, tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thực hiện một số dự án đầu tư nhà ở, có tính chất như khu đô thị nhưng có quy mô nhỏ hơn 20ha và chưa hình thành đơn vị ở.

Sau thời điểm Nghị định số 15/2021/NĐ-CP có hiệu lực, có một số dự án nhà đầu tư đã ứng tiền để cơ quan nhà nước tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi và giao toàn bộ phần diện tích đất cho nhà đầu tư, cũng như một số dự án đã được giao một phần diện tích đất; các dự án chưa tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, chưa được giao đất.

Bên cạnh đó, một số dự án đề xuất mới, đã tiến hành xong các thủ tục pháp lý nhưng chưa thể chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa thể tiến hành lựa chọn nhà đầu tư. Hiện nay, theo quy định về "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" tại Nghị định số 15/2021 thì tất cả các dự án này đều phải đang tạm dừng thực hiện.

Theo UBND tỉnh Quảng Bình, trong điều kiện kinh tế xã hội còn khó khăn, ngân sách hàng năm phụ thuộc nguồn thu từ tiền sử dụng đất, việc dừng các dự án khu đô thị do vướng mắc tại Nghị định số 15 sẽ làm mất cân đối thu chi ngân sách, ảnh hưởng lớn đến môi trường đầu tư kinh doanh cũng như thu hút đầu tư phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Do vậy, để xử lý đối với các dự án chuyển tiếp, cũng như có thể triển khai các dự án mới sau khi Nghị định số 15/2021/NĐ-CP có hiệu lực, tỉnh Quảng Bình kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, cơ quan có liên quan hướng dấn địa phương này xác định lại trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013 đối với các dự án có nhà ở nhưng chưa đáp ứng tiêu chí về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.

Ngoài ra, tỉnh Quảng Bình cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, cơ quan liên quan hướng dẫn chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư có nhà ở, có tính chất giống như khu đô thị nhưng chưa đáp ứng tiêu chí về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo Nghị định số 15/2021, bao gồm: Các dự án đã đấu thầu lựa chọn được nhà đầu tư theo quy định, đã ký kết hợp đồng trước thời điểm Nghị định số 15/2021 có hiệu lực mà Nhà nước đã tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi và giao toàn bộ cũng như thu hồi và giao một phần diện tích đất thực hiện dự án cho nhà đầu tư; và các dự án nhà nước chưa tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng, chưa giao đất cho nhà đầu tư.

Hướng dẫn việc triển khai các dự án có nhà ở đề xuất thực hiện tại khu vực đô thị nhưng chưa đáp ứng tiêu chí "khu đô thị" tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP và không thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.

Nhiều dự án khu đô thị có quy mô dưới 20ha tại Quảng Bình đang gặp vướng mắc trong quá trình triển khai do vướng Nghị định 15/2021/NĐ-CP về điều kiện thu hồi đất và tiêu chí "khu đô thị”.

Sở Kế hoạch và Đầu tư Quảng Bình cũng vừa có văn bản báo cáo tham mưu UBND tỉnh xin ý kiến Chính phủ và các bộ ban ngành liên quan phương án xử lý tháo gỡ các khó khăn vướng mắc đối với các dự án khu đô thị dưới 20ha.

Theo đó, tại Công văn số 2825/KHĐT-TĐ, Sở Kế hoạch và Đầu tư Quảng Bình cho biết, qua rà soát, có 23 dự án khu đô thị trên địa bàn tỉnh do Sở tham mưu cho UBND tỉnh lựa chọn nhà đầu tư. Trong số đó, hiện có 18 dự án quy mô dưới 20ha, không thuộc đối tượng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

Được biết, tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ, dự án "đầu tư xây dựng khu đô thị" là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt; hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ đơn vị ở.

Đồng thời, căn cứ vào các quy định pháp luật liên quan, các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thương mại, các dự án tổng hợp thương mại và nhà ở thuộc trường hợp không phải là dự án xây dựng khu đô thị mới thì sẽ không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.

Do vậy, 18 dự án dưới 20ha đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư báo cáo đã không thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư do không thuộc danh mục dự án thu hồi đất theo quy định tại Nghị định 15 và Luật Đất đai 2013.

Trước đó, trong tháng 10 vừa qua, UBND tỉnh Quảng Bình đã yêu cầu các đơn vị liên quan rà soát, xử lý vướng mắc liên quan đến việc thu hồi đất tại các dự án khu nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dưới 20ha nhằm phù hợp với Luật Đất đai.

Theo đó, UBND tỉnh Quảng Bình đã yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan, rà soát, báo cáo, tham mưu UBND tỉnh phương án xử lý đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế và quy định pháp luật liên quan đối với dự án nhà ở có diện tích nhỏ hơn 20ha do Sở Xây dựng là cơ quan quản lý hợp đồng.

Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, rà soát, báo cáo, tham mưu UBND tỉnh phương án xử lý đối với các dự án nhà ở có diện tích nhỏ hơn 20ha do Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan tham mưu UBND tỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư; dự án đã lựa chọn nhà đầu tư theo quy định. Tham mưu văn bản của UBND tỉnh Quảng Bình báo cáo, xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ về những vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư đối với dự án nhà ở thực hiện tại khu vực đô thị có diện tích nhỏ hơn 20ha.

Đồng thời tham mưu văn bản của Ban cán sự Đảng UBND tỉnh báo cáo Thường trực Tỉnh ủy xin chủ trương tạm dừng thực hiện chủ trương đầu tư các dự án nhà ở tại khu vực đô thị có diện tích nhỏ hơn 20ha.