Tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, sáng 31/10, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga - đoàn Hải Dương cơ bản tán thành với nội dung dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản trình Quốc hội lần này.

Về điều 23, nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga tán thành với phương án 2, cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thoả thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1, đặc biệt trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay.

Việc đầu tư dự án cần kinh phí không hề nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút khách hàng tiềm năng. Mặc dù phương án này có thể mang lại nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng.

Tuy nhiên, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu để bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.

Việc hạn chế rủi ro như phương án 1, chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, đồng thời dường như đi ngược với việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển.

Về điều 25, thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu đoàn Hải Dương tán thành với phương án 1, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Việc quy định bên mua được phép giữ lại 5% giá trị hợp đồng để bên bán có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục giấy tờ là rất phù hợp, gia tăng trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc hoàn thiện các thủ tục cần thiết để kết thúc hợp đồng.

Trên thực tế, trong một giao dịch mà bên mua đã thanh toán đến 95% hợp đồng thì hầu hết họ đều muốn hoàn thiện các thủ tục để kết thúc hợp đồng. Đặc biệt, trường hợp cụ thể ở đây là mua bán nhà ở, công trình xây dựng, thông thường là tài sản khá lớn đối với đa số mọi người, nên trường hợp cố ý, không mong muốn, trì hoãn thanh toán khi chưa cần nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường là số ít xảy ra.

Bên cạnh đó, đặt lên bàn cân, việc bên bán chưa được thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng sẽ không ảnh hưởng quá lớn tới sự phát triển của doanh nghiệp so với việc bên mua bị chậm, chưa được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì thiệt hại đối với họ lớn hơn rất nhiều, nhiều trường hợp cả đời lao động, tích góp chỉ để mua được căn nhà, chỗ ở nhưng lại kéo dài không nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý và quyền lợi của họ, hạn chế quyền giao dịch của họ đối với tài sản thuộc sở hữu của mình.

Mặt khác, phương án 2 đang quy định bên mua mặc dù không thanh toán 5% giái trị còn lại của hợp đồng nhưng phải nộp vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng để quản lý. Hơn nữa, lợi tức phát sinh từ số tiền này lại do ngân hàng và chủ đầu tư thoả thuận.

Điều này khiến bên mua vốn thường đã là bên yếu thế hơn trong giao dịch này lại càng thêm yếu thế khi tiền đã ra khỏi túi, coi như đã thanh toán hết cho nhà đầu tư mà giấy chứng nhận sở hữu tài sản chưa được nhận; chủ đầu tư cũng có thể lợi dụng quy định này, thiếu trách nhiệm, chây lỳ việc hoàn thành thủ tục giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên mua, đồng thời vẫn hưởng lợi tức từ nguồn tiền 5% tổng hợp của nhiều khách hàng lại.

Tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Đại biểu Trình Lam Sinh - đoàn An Giang nhấn mạnh, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là dự án luật rất quan trọng, có nhiều nội dung liên quan dẫn chiếu với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) và một số những luật khác được cử tri, nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất quan tâm.

"Nếu luật được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đồng thời, giúp cho công tác quản lý nhà nước ở lĩnh vực này hiệu lực và hiệu quả hơn" - đại biểu nhấn mạnh

Để góp phần hoàn thiện dự thảo luật, đại biểu góp ý, tại khoản 8, về các hành vi bị cấm, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi bị cấm là hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

"Vì trong thời gian vừa qua hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta khá nhiều" - đại biểu nói.

Tuy nhiên, tại điểm a khoản 2 Điều 9 quy định các điều kiện để kinh doanh bất động sản còn chung chung. Để thống nhất với các quy định của Bộ luật Hình sự, Luật Xử lý vi phạm hành chính, đồng thời đảm bảo đầy đủ điều kiện, tránh trường hợp bỏ sót nhiều tổ chức mặc dù không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh bổ sung.

Cụ thể như sau: "Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động; hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc đang bị tước quyền sử dụng trái phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tại khoản 5 Điều 23, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu chọn phương án 2 vì phương án này có đầy đủ các cơ sở pháp lý và các điều kiện. Đồng thời, cũng hạn chế rủi ro, đảm bảo sự an toàn cho cả nhà đầu tư và khách hàng khi tiến hành giao dịch mua nhà ở, công trình xây dựng, phòng ngừa tình trạng vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong thực tế các doanh nghiệp, khách hàng cũng cho rằng đây là loại hình giao dịch tốt nhất hiện nay.