Tranh chấp do kém năng lực, không minh bạch trong quản lý

Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay trên cả nước có tổng cộng 4.422 chung cư, trong đó 458 chung cư có tranh chấp, chiếm khoảng 10%. Những tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị; không thống nhất đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; một số chủ đầu tư không minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị...

Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tại nhiều chung cư luôn là vấn đề nóng

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung 2 mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư gồm: Mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; hoặc mô hình giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Theo Bộ Xây dựng, nếu có hai mô hình này, việc quản lý nhà chung cư sẽ đa dạng, linh hoạt hơn, việc chọn mô hình nào, chủ đầu tư hay đơn vị chuyên nghiệp thực hiện là do cộng đồng dân cư ở nhà chung cư tự quyết định và vẫn phải có sự giám sát của cộng đồng thông qua Ban quản trị nhà chung cư.

Trước đề xuất này của Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, 2 mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư do Bộ Xây dựng đề xuất, đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016/TT-BXD; Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Trao đổi với phóng viên Báo công Thương, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, trong những năm qua, một số chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, đã được hội nghị nhà chung cư giao quản lý, vận hành nhà chung cư với chất lượng dịch vụ rất tốt. Bên cạnh đó, đã có nhiều đơn vị chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài thực hiện công tác quản lý, vận hành nhà chung cư có chất lượng cao. Tuy nhiên, cũng có một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư thiếu trách nhiệm, kém năng lực, nên đã dẫn đến xảy ra nhiều tranh chấp với các chủ sở hữu nhà chung cư.

Thay đổi sẽ dẫn đến xung đột lợi ích

Về mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư, HoREA cho rằng, Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 đã quy định rất rõ. Trong đó Khoản (2.a) Điều 20 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định "Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư". Theo các quy định của pháp luật, chủ đầu tư có đủ điều kiện để quản lý, vận hành nhà chung cư. Do vậy, HoREA đề nghị không cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư, vì nếu làm như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc dân chủ cơ sở, có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư.

Đối với vấn đề chủ đầu tư tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Theo HoREa, Điều 109 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kinh phí bảo trì vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng; Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị; Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao; Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, kinh phí bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn và là tài sản chung của các chủ sở hữu chung. Thời gian qua, đã xuất hiện tranh chấp quỹ bảo trì chung cư tại nhiều dự án, chiếm khoảng 5% trong tổng số tranh chấp tại nhà chung cư. Trong đó, có tranh chấp về việc chủ đầu tư trì hoãn bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ, hoặc không quyết toán minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Căn cứ vào các quy định của Luật Nhà ở, HoREA nhận thấy đại diện chủ đầu tư có thể tham gia quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nếu được Hội nghị nhà chung cư tín nhiệm bầu vào Ban quản trị, hoặc Trưởng Ban, Phó Trưởng Ban quản trị.

Do đó, HoREA đề nghị không nên sửa đổi Luật Nhà ở để giao cho "chủ đầu tư tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư", vì có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư.