Nhu cầu tăng cao, nguồn cung ít ỏi

Theo báo cáo Bất động sản kho lạnh châu Á - Thái Bình Dương do Savills công bố vào tháng 6/2023, dù chỉ chiếm khoảng 11,4% tổng số các giao dịch trong phân khúc bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản kho lạnh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng 29.6% từ năm 2017 đến 2022, vượt xa các loại hình khác trên thị trường.

Nhu cầu gia tăng đối với kho lạnh được cho là bắt nguồn từ sự tăng trưởng trong thu nhập hộ gia đình, gia tăng dân số thành thị và tầng lớp trung lưu cũng như thay đổi trong thói quen của người tiêu dùng.

Tại Việt Nam, báo cáo của Savills cho thấy, nhu cầu trong nước mạnh mẽ cùng bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ là động lực chính cho sự phát triển của thị trường kho lạnh. Bên cạnh đó, thị trường thương mại điện tử Việt Nam cũng chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5% trong gia đoạn 2017 - 2022, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ. Ngoài ra, ngành vận chuyển đồ ăn trực tuyến nhờ vậy cũng ghi nhận tốc độ phát triển nhanh, đạt mức 5.5% trong giai đoạn 2020 - 2022.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường kho lạnh Việt Nam được đánh giá vẫn đang phát triển với quy mô nhỏ (chỉ hơn 40 dự án, cung cấp tổng diện tích khoảng 460,00 m2 diện tích kho lạnh theo ghi nhận tới năm 2022), trong khi đó nhu cầu của thị trường còn rất lớn nên rất tiềm năng cho các nhà đầu tư.

Đó là chưa kể, nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam hiện tương đối nhỏ và tập trung ở một số thành phố lớn. Trong đó tại miền Nam ghi nhận sự phát triển năng động hơn bởi nguồn cầu lớn hơn đối với thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ. Cụ thể, đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước.

Tại thị trường phía Bắc, những năm gần đây Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung tuy nhiên vẫn còn hạn chế trong tương quan với thị trường miền Nam.

Giá thuê kho lạnh tại các thị trường rất đa dạng, TP. Hồ Chí Minh có mức giá thuê cao gần gấp đôi so với các khu vực khác nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều các dịch vụ giá trị gia tăng khác.

“Giá thuê trung bình kho lạnh tại thị trường Việt Nam hiện đạt mức USD 22 USD/tấn/tháng (tại Bắc Ninh) tới 50 USD/tấn/tháng tại TP. Hồ Chí Minh. Nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa”- ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao, Dịch vụ công nghiệp Savills Hà Nội cho biết.

Vị chuyên gia đồng thời nhận định, sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn lên công suất kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt mức khoảng 88% vào cuối năm 2022, với các thị trường lớn như TP. Hồ Chí Minh, các tỉnh Bình Dương, Long An, Bắc Ninh dao động ở mức trên 90%.

Nhiều rào cản phát triển

Với nhu cầu tăng cao như trên, bất động sản công nghiệp và logistics ngày càng nhận được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư với ghi nhận dòng vốn đầu tư vào mức kỷ lục. Trong đó, theo ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills, bất động sản kho lạnh, sử dụng để bảo quản những hàng hóa đặc thù, là một trong số những lựa chọn đầu tư hấp dẫn, thu hút nguồn vốn khoảng 4.9 tỷ USD trong năm 2022 trên toàn cầu.

Ở Việt Nam, theo dự kiến ​​của Cushman & Wakefield, thị trường sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025, tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 12% mỗi năm.

Thời gian qua nhiều doanh nghiệp nhận thấy tiềm năng nên đã đầu tư mạnh vào thị trường này, có thể kể tới như Công ty TNHH MTV Cold Storage Logistic Hậu Giang đã khởi công kho lạnh đầu tiên trong dự án đầu tư Trung tâm kho lạnh cho thuê ngoài. Quy mô dự án gồm 6 kho lạnh và một kho mát, với tổng số 88.134 pallet, tương đương 88.134 tấn. Dự án sử dụng công nghệ mới của EU, hiện đại, áp dụng quản lý điều hành bằng số hóa, kinh phí đầu tư dự kiến gần 500 tỉ đồng. Thời gian đầu tư xây dựng từ năm 2022 - 2027, tiến độ xây dựng từ 1-2 kho/năm.

Hay ABA Cooltrans ngoài đầu tư các trung tâm phân phối lạnh lớn ở một số thành phố lớn còn có hệ thống xe lạnh với trên dưới 300 chiếc… Ngoài ra còn nhiều tên tuổi khác như An Việt, Phan Duy, Hùng Vương… Cùng với đó là rất nhiều nhà đầu tư quốc tế như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam.

Tuy vậy việc phát triển thị trường này vẫn còn một số rào cản nhất định. Cụ thể, theo ông Thomas Rooney, dịch vụ vận chuyển và lưu trữ của chuỗi cung ứng lạnh cần tiếp tục được cải thiện liên quan đến cơ sở hạ tầng và công nghệ phù hợp. Thêm vào đó, sự phức tạp về hệ thống vận hành của kho lạnh yêu cầu vốn đầu tư và chi phí vận hành cao hơn các loại hình thông thường, dẫn đến việc cần nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn. Hơn nữa, đặc thù của các sản phẩm được lưu trữ lạnh khiến các quy định về an toàn và sức khỏe đối với kho lạnh được thắt chặt. Từ đó khiến hệ thống quy định và quy trình xin giấy phép đối với loại hình kho lạnh trở lên khó khăn hơn, nhất là đối với các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này. Vì vậy, các nhà đầu tư kho lạnh thường là các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.