Lực cầu cao trong khi nguồn cung eo hẹp

Theo Chương trình phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, đến năm 2025, thành phố phấn đấu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 29,5m2/người và phát triển mới 19,69 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại. Đến năm 2030, diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 32m2/người và phát triển mới 15,19 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại. Hà Nội cũng đặt ra mục tiêu đạt tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2025 khoảng 60 - 62%, đến năm 2030 đạt 75%. GRDP bình quân đầu người đến năm 2025 đạt khoảng 8.300 - 8.500 USD, đến năm 2030 đạt khoảng 12.000 - 13.000 USD…

Có thể nói, đây là những mục tiêu lớn thậm chí khá tham vọng, khi nhìn vào nhu cầu nhà ở thương mại của người dân chưa được đáp ứng ở thời điểm hiện tại. Trên thực tế, dù giai đoạn vừa qua, thị trường có những biến động mạnh nhưng khi đi sâu phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư trong tương lai của người dân có thể thấy, nhu cầu này vẫn ở mức rất cao trên tất cả các phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung và cao cấp, nhưng nguồn cung còn rất hạn chế.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bbất động sản Việt Nam

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong thời gian tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc trung - cao cấp. Lực cầu sản phẩm trung - cao cấp sẽ gia tăng ở những khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.

Trong ba tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022, vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp. Từ quý II/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi giá căn hộ trung - cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, tại Hà Nội, có khoảng 16.000 sản phẩm bất động sản được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt trên 47%, tương đương khoảng 7.600 giao dịch. Giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm. Nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19.

Các chuyên gia bất động sản cũng đánh giá, nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới. Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng khi tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này. Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc…. Đây là nhóm khách hàng có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

Cũng theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VIRES), trong vòng 2 năm nữa, Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (với căn hộ có diện tích khoảng 80m2). Nghiên cứu mới nhất của VIRES từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản các quốc gia có thị trường BĐS phát triển trên thế giới như Hiệp hội bất động sản các quốc gia Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Singapore… cho thấy, các nhà đầu tư quốc tế kỳ vọng rất lớn vào sự phát triển của phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong những năm tới. Nhất là khi Việt Nam có nền tảng kinh tế vĩ mô tốt, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, lượng người nước ngoài đến nước ta làm việc, sinh sống và có nhu cầu định cư lâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư cũng tăng mạnh.

Dự án đầy đủ tính pháp lý, chủ đầu tư uy tín sẽ chiếm lĩnh thị trường

Thời gian qua, thị trường bất động sản dường như bị “đóng băng”, giao dịch èo uột. Trong đó, hàng loạt dự án bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý nên không thể triển khai hoặc có triển khai nhưng sau đó lại bị “mắc cạn” do vấn đề thủ tục pháp lý, năng lực của chủ đầu tư. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều giải pháp về chính sách nhằm tháo gỡ cho thị trường bất động sản, thế nhưng, theo nhận định của các chuyên gia thì diễn biến thị trường chưa thể “đảo chiều” ngay trong quý II/2023.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường. Đặc biệt là các dự án chú trọng đến yếu tố môi trường, tiện nghi và đáp ứng đầy đủ tiện ích “all in one” - tất cả trong một, sẽ thu hút khách hàng kể cả mua để ở và đầu tư nên thanh khoản tốt. Ngược lại, những dự án có hạ tầng tiện ích kém, chất lượng không tốt, quản lý vận hành kém... vẫn sẽ khó cạnh tranh.

Dự án chung cư chuẩn pháp lý, chủ đầu tư uy tín là điểm sáng thị trường

Đồng quan điểm trên, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, Hà Nội là đô thị loại đặc biệt thu hút sự quan tâm không chỉ của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước mà còn cả của người có nhu cầu về nhà ở hoặc đầu tư kinh doanh kiếm lời (loại hình đầu tư bất động sản thứ cấp). Bởi địa phương này luôn luôn có nguồn khách hàng dồi dào có nhu cầu về nhà để ở hoặc đầu tư kinh doanh.

Trong khi đó, quỹ đất của Hà Nội ngày càng khan hiếm. Vì vậy, việc sàng lọc, lựa chọn các dự án bất động sản lại càng gay gắt và chặt chẽ. Các dự án bất động sản nói chung và các dự án thuộc phân khúc bất động sản trung - cao cấp nói riêng có đầy đủ tính pháp lý sẽ thể hiện được sự nổi trội dễ tiếp cận được đất đai để triển khai thực hiện.

Về triển vọng của phân khúc bất động sản trung - cao cấp, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, tỷ lệ tầng lớp trung lưu ở Hà Nội ngày càng gia tăng nên cho dù thị trường bất động sản hiện đang gặp khó khăn song đây là khó khăn nhất thời trong một thời gian không thể kéo dài. Cần có cái nhìn tích cực về thời kỳ khó khăn này của thị trường bất động sản ở khía cạnh đây là dịp để tái cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư bất động sản thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, không đủ nguồn vốn kinh doanh và hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, bài bản để sàng lọc, đào thải làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, thực chất, bền vững hơn trong thời gian tới.

Cho dù hiện tại thị trường bất động sản gặp khó khăn nhưng tiềm năng của các dự án thuộc phân khúc bất động sản trung - cao cấp có đầy đủ tính pháp lý vẫn còn dư địa phát triển trong tương lai. Bởi vì, nhu cầu về các sản phẩm này luôn tồn tại do sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu tại Hà Nội cũng như sự thay đổi về cơ chế, chính sách theo hướng tích cực trong việc cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.