Hạn chế nguy cơ gian lận, lừa đảo về giao dịch bất động sản

Báo cáo một số vấn đề lớn giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9), Thường trực Ủy ban Kinh tế báo cáo: Trong thực tế, việc xác định mục đích tìm kiếm lợi nhuận trong khái niệm kinh doanh tại khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 và khái niệm kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3 dự thảo Luật là khó thực hiện.

Do đó, nếu không quy định về tiêu chí phân biệt theo quy mô sẽ dẫn đến mọi hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đều bắt buộc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không khả thi trong thực tế.

Vì vậy, dự thảo Luật được chỉnh sửa tại khoản 3 và khoản 6, bổ sung khoản 4 Điều 9 theo hướng: Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thực hiện các quy định của dự thảo Luật nhưng phải kê khai nộp thuế.

Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giữa cá nhân với cá nhân thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại khoản 5 Điều 43, nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, hạn chế nguy cơ gian lận, lừa đảo, lừa dối, bổ sung thông tin cho cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, phải kê khai nộp thuế và thực hiện các quy định khác của dự thảo Luật; quy định này không áp dụng với tổ chức để bảo đảm tính chuyên nghiệp và tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước; các trường hợp tổ chức, cá nhân khác thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; giao Chính phủ quy định chi tiết về số lượng và giá trị đối với từng loại bất động sản để xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Bên cạnh đó, điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản tại điểm b khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật đã trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 6 được xây dựng trên cơ sở điều kiện đối với tổ chức, cá nhân có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam tại khoản 1 và điểm e khoản 2 Điều 17 Luật Doanh nghiệp năm 2020.

Qua rà soát, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, trên thực tế có các trường hợp không đủ điều kiện để được làm người thành lập và quản lý doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhưng vẫn được quyền kinh doanh bất động sản và thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Vì vậy, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 9 để không làm hạn chế các quyền chính đáng, hợp pháp của các tổ chức, cá nhân.

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền cọc không quá 5% giá bán

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23, ông Vũ Hồng Thanh cho hay, một số ý kiến nhất trí với Phương án 1; có ý kiến nhất trí với Phương án 1 và đề nghị quy định mức đặt cọc tối đa là 5% giá bán, cho thuê mua.

Có ý kiến nhất trí với Phương án 1 và đề nghị quy định mức đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10%. Có ý kiến nhất trí với Phương án 1 và đề nghị quy định mức đặt cọc tối đa là 15%. Có ý kiến nhất trí với Phương án 1 và đề nghị quy định cụ thể hơn.

Một số ý kiến nhất trí với Phương án 2. Có ý kiến nhất trí với Phương án 2 và đề nghị giảm tỷ lệ đặt cọc tối đa xuống 5%.

Để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 3 Điều 25), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 25 theo 2 phương án.

Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, hạn chế của Phương án này là khi khách hàng chịu rủi ro do chưa thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng thì chưa thể xác lập quyền sở hữu; trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận Giấy chứng nhận ngay, mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư chưa được sử dụng số tiền này; khách hàng được thụ hưởng lợi tức phát sinh từ khoản tiền này. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này của từng khách hàng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng.

Hạn chế của phương án này là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp Giấy chứng nhận; tuy nhiên, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, phương án này đã quy định lợi tức phát sinh từ khoản tiền này do khách hàng thụ hưởng. Ngoài ra, khoản 5 Điều 80 dự thảo Luật đã bổ sung quy định về trách nhiệm của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn việc quản lý, chi trả lợi tức quy định tại khoản 3 Điều 25.

"Thường trực Ủy ban Kinh tế xin kiến nghị giữ 2 phương án và lấy phiếu xin ý kiến đại biểu Quốc hội để làm cơ sở Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định về vấn đề này" - ông Vũ Hồng Thanh nêu.