Hiện nay, Nhà nước không quy định phải có bao nhiêu phòng trọ thì mới đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, cho thuê nhà là hoạt động bắt buộc phải đăng ký kinh doanh nên các cá nhân có thể đăng ký dưới hình thức kinh doanh hộ gia đình.

Theo khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Điều 5 Nghị định 02/2022 cũng quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này bao gồm:

Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 2 Điều 79 Nghị định 01/2021 về đăng ký doanh nghiệp thì những trường hợp không phải đăng ký kinh doanh là:

Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Việc cho thuê nhà thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ theo khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, nhưng phải đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ, số lượng thuê ít..., đồng thời phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Như vậy, không có quy định cụ thể bao nhiêu phòng trọ thì phải đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên, hộ kinh doanh nếu có phòng trọ cho thuê thì bắt buộc phải đăng ký giấy phép với cơ quan có thẩm quyền. Nếu không đăng ký giấy phép kinh doanh khi cho thuê phòng trọ, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.