Được cấp pháp lý siêu tốc

Thời gian gần đây, Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Kỹ thuật A&T Việt Nam (địa chỉ Làng Sinh viên Hacinco, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội) đang “làm mưa làm gió” tại thị trường bất động sản khu vực phía Nam. Điểm nhấn là trong tháng 1/2024, doanh nghiệp này đã khởi công dự án Chung cư khu vườn trên mây A&T (tên thương mại A&T Sky Garden), tại số 200C, đường Ngô Quyền, phường Lái Thiêu, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Theo một số website dẫn lời ông Đặng Hồng An - Chủ tịch Hội đồng Quản trị của A&T Group, dự án này đánh dấu bước ngoặt trong công cuộc “Nam tiến” đến với thị trường bất động sản được xem sôi động nhất cả nước.

Dù mới đặt chân vào thị trường bất động phía Nam nhưng tốc độ được phê duyệt pháp lý dự án này, khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc lại phải ao ước và ngưỡng mộ. Chỉ trong vòng chưa đầy 5 tháng dự án này đã được chính quyền và các sở, ngành của tỉnh Bình Dương cấp phép đầy đủ.

Dự án A&T Sky Garden số 200C, đường Ngô Quyền, phường Lái Thiêu, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Cụ thể, ngày 15/8/2023, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số 2073/QĐ – UBND, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cho Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương. Đây là doanh nghiệp vừa mới thành lập vào 19/8/2022 có địa chỉ tại số 54C, khu phố Hoà Long, phường Lái Thiêu, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương. Người đại diện theo pháp luật là ông Đặng Hồng An. Ông An cũng là Chủ tịch Hội đồng Quản trị của A&T Group như đã nêu ở trên.

Gần 2 tháng sau, ngày 6/10/2023, UBND TP. Thuận An ban hành Quyết định số 5236/UBND về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch tổng thể mặt bằng tỷ lệ 1/500 chung cư khu vườn trên mây (A&T Sky Garden). Trong đó, chiều cao dự án được phép xây dựng 40 tầng, có 964 căn hộ với khoảng 2.490 người sinh sống. Hệ số sử dụng đất cho toàn khu là 12,58 lần.

Tiếp đến, ngày 21/12/2023 UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định số 3484/QĐND về việc cho phép công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị A&T Bình Dương chuyển đổi mục địch sử dụng đất để thực hiện dự án chung cư Khu vườn trên mây A&T (A&T Sky Garden) tại phường Lái Thiêu, TP Thuận An.

Trong quyết định này, UBND tỉnh Bình Dương cho phép công ty này chuyển 6.503,8 m2 đất trồng lúa sang đất ở đô thị và đưa 451,8 m2 vào đăng ký biến động đất vào đất ở đô thị, có thu tiền sử dụng đất.

Tới tháng 1/2024, chủ đầu tư dự án này đón tin vui khi được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp Giấy phép Xây dựng số 196/GPXD và Cục Cảnh Sát Phòng cháy chữa cháy và Cứu nạn cứu hộ, Bộ Công an cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy cho Dự án Chung cư khu vườn trên mây A&T.

Vừa khởi công, A&T Group đã vội “gặt lúa non”

Dù mới “chân ướt, chân ráo” bước vào thị trường bất động sản phía Nam nhưng A&T Group đã có bước đi khôn ngoan khi liên kết với một số “ông lớn” để phát triển dự án và chào bán sản phẩm được xem là “đứa con đầu lòng” của mình tại thị trường này.

Cụ thể, ngày 6/11/2023, A&T Group đã ký kết chiến lược với Công ty cổ phần dịch vụ Bất động sản DXMD Việt Nam (thuộc Tập đoàn Đất Xanh). Tiếp đến, ngày 17/1/2024, chủ đầu tư A&T Group cùng với Công ty Cổ phần DXMD Việt Nam đã tổ chức lễ khởi công xây dựng cho dự án A&T Sky Garden.

Khởi công dự án chưa được ít lâu, ngày 9/3/2024, A&T Group chính thức khai trương nhà điều hành và nhà mẫu tại dự án A&T Sky Garden.

Tại lễ khai trường này, A&T Group đưa ra giá bán cho các căn hộ ở đây chỉ từ 29,9 triệu/m2, cùng với sự dẫn dắt từ nhà phân phối kỳ cựu như DXMD Việt Nam buổi lễ đã thu hút rất đông khách hàng quan tâm và tham dự.

Trước sự khan hiếm sản phẩm sơ cấp tại thị trường miền Nam, dự án A&T Sky Garden được xem “nắng hạ gặp mưa rào”, khi hàng chục đơn vị cùng hợp tác chào bán sản phẩm. Trong đó phải kể đến các đơn vị phân phối chính thức như: Dat Xanh Services; Cona Land; Kavi Service; Đất Xanh Miền Nam; Địa ốc Nam Trung Bộ; GPT Land; iHouzz; CBRE (Việt Nam); Tecco Service; Center Land; Garen; Zland; True Value; Richta House; Maicom Invest; Bất động sản Miền Nam; Vạn Phước House; New Era; Optimist Interhome; Bất động sản Khởi Minh; City Home…

Cũng chính từ đội ngũ phân phối hàng hậu này, suốt nhiều tháng qua thông tin chào bán dự A&T Sky Garden đầy ắp trên không gian mạng với những từ ngữ mỹ miều như: Khu căn hộ cao cấp “3 mặt hướng thủy”; địa thế độc tôn “cạnh sông – bên hồ – trong phố”; tiện ích 25+ (dự án có hơn 25 tiện ích). Cùng với đó chính sách bán hàng, tiến độ đóng tiền, chính sách ưu đãi… của dự án phủ khắp các trang mạng.

Tại dự án này khách hàng sẽ đóng trước 240 triệu đồng đây được gọi là Thanh toán theo Thoả thuận tư vấn.

Đáng nói, dù dự án A&T Sky Garden mới chỉ đang múc đất làm móng, thử tải… thì Công ty A&T Bình Dương có văn bản thông báo gửi tới đối tác và khách hàng, qua đó thông báo về phương thức thanh toán gồm nhiều nội dung quan trọng.

Trong đó, để mua dự án này, khách hành phải thanh toán số tiền lần đầu tiên là 240 triệu đồng trong vòng 10 ngày kể từ ngày được ký yêu cầu đăng ký chọn sản phầm. Đây được gọi là việc thanh toán theo thoả thuận tư vấn giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Theo những người môi giới bất động sản tại dự án này, số tiền 240 triệu đồng mà khách hàng phải đóng được hiểu nôm na là tiền đặt cọc giữ chỗ, đây là sự ràng buộc giữa chủ đầu tư và khách hàng khi tìm hiểu sản phẩm tại dự án này.

Ngày 26/4/2024, ghi nhận thực tế của phóng viên Vuasanca , ở bên ngoài, dự án đã được quây tôn kín xung quanh. Bên trong dự án này hiện có một vài máy xúc, cầu cẩu và hơn chục công nhân đang làm công tác xúc đất, thử tải… Hiện, đơn vị thi công vẫn chưa xây dựng phần móng.

Khách hàng cẩn trọng "cầm dao đằng lưỡi"

Trao đổi với phóng viên Vuasanca xung quanh sự vệc này, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, đối với một dự án bất động sản, cụ thể là loại hình chung cư khi mở bán được gọi là đầy đủ pháp lý khi được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản (phải đủ điều kiện để được cấp Giấy phép xây dựng và hoàn thành nghiệm thu phần móng theo quy định). Bên cạnh đó, dự án phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực đứng ra bảo lãnh và các điều kiện khác.

Như vậy, chiếu theo quy định của pháp luật, tại dự án A&T Sky Garden đang trong quá trình san lấp mặt bằng, làm móng là chưa đủ điều kiện để huy động vốn.

Hiện dự án này mới đang ở giai đoạn đầu tiên nhưng chủ đầu tư và môi giới đã vội "gặt lúa non".

Cũng theo Luật sư Cường, đối với các dự án không đủ điều kiện huy động vốn nhưng do chủ đầu tư "khát vốn" thì họ và đơn vị môi giới thường tạo ra các loại giao dịch “lách luật” như: Thoả thuận tư vấn, giữ quyền, thỏa thuận đảm bảo… nhằm thu tiền trước của khách hàng. Thậm chí, chủ đầu tư thu cả tiền mua nhà ở dưới hình thức là hợp đồng tư vấn nhưng không có dịch vụ tư vấn. Tuy nhiên, điều này là trái quy định, sẽ đẩy khách hàng vào thế yếu nếu phát sinh tranh chấp.

"Theo quy định pháp luật, trong trường hợp có phát sinh tranh chấp đa số các dạng hợp đồng/thoả thuận nêu trên bị Toà án xem xét theo hướng vô hiệu do giả tạo và vi phạm các điều cấm của Luật. Trong trường hợp này, nếu phát sinh tranh chấp, khách hàng thường sẽ không được pháp luật bảo vệ. Vì thế, những dạng giao dịch như đặt cọc giữ chỗ, thoả thuận tư vấn... sẽ đẩy khách hàng vào thế cầm dao đằng lưỡi", Luật sư Cường cảnh báo.

Luật sư Trần Minh Cường cũng nhấn mạnh, “đối với các dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư dự án ủy quyền tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án là hành vi bị cấm theo Điều 6 Luật Nhà ở 2014”.

Luật sư Trần Minh Cường cũng khuyến cáo, trước khi xuống tiền đầu tư mua dự án “trên giấy”, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý và yêu cầu bên nhận tiền chứng minh tư cách của bên nhận tiền là trực tiếp từ chủ đầu tư hay đơn vị được uỷ quyền. Ngoài ra, khách hàng nên xem xét kỹ các điều khoản đặc biệt là các điều khoản khi các bên vi phạm thời hạn ký kết Hợp đồng mua bán và phương án giải quyết khi xảy ra các vấn đề vi phạm để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho mình.