Vay chỗ nọ, trả nợ chỗ kia?

Những ngày qua, giới tài chính bày tỏ quan ngại trước động thái huy động trái phiếu 1.200 tỷ đồng của Công ty TNHH Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn, một doanh nghiệp tư nhân có trụ sở tại phường Kỳ Sơn, TP. Hòa Bình.

Lô trái phiếu được chào bán giữa bối cảnh Chính phủ, Bộ Tài chính đã và đang tiếp tục đưa ra những chỉ đạo quyết liệt, nỗ lực chấn chỉnh và xử lý nghiêm các sai phạm để tăng cường tính minh bạch, lành mạnh, bền vững cho thị trường chứng khoán.

Ảnh minh họa

Điểm qua một số chi tiết, có vẻ những trái phiếu Công ty Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn vừa tung ra thị trường đang ẩn chứa yếu tố rủi ro cho các bên tham gia, tất nhiên nguy cơ lớn nhất thuộc về nhà đầu tư hay còn gọi là trái chủ.

Theo tìm hiểu của Vuasanca , Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn là chủ đầu tư của dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc có tổng diện tích khoảng 36 ha tại phường Kỳ Sơn, TP. Hòa Bình. Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn là doanh nghiệp dự án, không có bất cứ hoạt động kinh doanh nào khác.

Sự ra đời của Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn là kết quả sau pha hợp tác giữa Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn và Công ty Cổ phần Tập đoàn Telin từ tháng 9/2021. Trong số, vốn sáng lập 50 tỷ đồng của Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn, Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn góp 99%, tương đương 49,5 tỷ đồng; chỉ 1% là do Tập đoàn Telin cầm giữ.

Quá trình đầu tư phát triển dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc gặp muôn vàn trắc trở, tưởng chừng có lúc chủ đầu tư đã ngã quỵ bởi gánh nặng tài chính khó kham nổi. Nếu ai đó đang quan tâm tới thị trường bất động sản Hòa Bình, chắc hẳn đã thuộc lòng cái tên Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn, khi nó thường xuyên xuất hiện trong danh sách "chây ì" nợ thuế kéo dài của UBND tỉnh Hòa Bình.

Tính đến tháng 8/2024, Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn là giữ vững vị trí là "con nợ" lớn thứ hai của tỉnh Hòa Bình, với số tiền nợ thuế lên tới gần 930 tỷ đồng (chiếm 26% tổng nợ toàn tỉnh). Đây là khoản tiền doanh nghiệp phải nộp để đáp ứng nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất, thuê đất thực hiện dự án trên địa bàn. Cần lưu ý, tình trạng thiếu nợ của chủ dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc đã phát sinh từ khá lâu về trước.

"Bình mới, rượu cũ"

Giống như nhiều nhà quan sát dự báo, sau thời gian cầm cự, các "ông chủ" cũ của Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn hay Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn (công ty mẹ) phải bán mình, giải thoát bản thân khỏi thương vụ bế tắc. Và tới nay, câu hỏi về danh tính "đại gia" sẽ đứng ra "thôn tính" dự án đã có đáp án.

"Ông lớn" bất động sản phía Bắc, không hề xa lạ với giới đầu tư chứng khoán được nhắc đến ở đây là Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, HOSE: HPX). Nhiều manh mối cho thấy, phía Hải Phát Invest đã hoàn tất công đoạn chuyển nhượng cổ phần tại Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn và Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn từ giữa năm nay, tuy nhiên có "ẩn tình" nên đến giờ Hải Phát Invest chưa thực hiện công bố thông tin tới các nhà đầu tư.

Nhiều người đánh giá, có thể nhờ sở hữu tiếng tăm và uy tín của một doanh nghiệp niêm yết nên Hải Phát Invest mới suôn sẻ thuyết phục phía công ty chứng khoán và ngân hàng tương hỗ, tham gia thu xếp đợt chào bán 1.200 tỷ đồng trái phiếu cho Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn. Khoản vay này gấp gần 3 lần vốn điều lệ của doanh nghiệp (455 tỷ đồng), đồng thời, so với món nợ thuế nghìn tỷ đồng cũng không có khoảng cách xa xôi lắm.

Tài sản bảo đảm trái phiếu chính là dự án, cổ phần của chủ đầu tư, bao gồm các quyền lợi, động sản hiện có và hình thành trong tương lai thuộc dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc. Mặt khác, Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn còn thế chấp toàn bộ phần vốn góp tại Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn cho ngân hàng từ trung tuần tháng 9/2024.

Lưu ý rằng, cả Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn lẫn Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn đều "bất động" từ khi thành lập. Tính đến hết năm ngoái, bảng kết quả kinh doanh chỉ có lỗ do chi phí duy trì hoạt động, không có doanh thu và cùng chung mức vốn chủ sở hữu dưới 50 tỷ đồng.

Liên quan đến hoạt động huy động vốn, tháng 4/2024, Hội đồng quản trị Hải Phát Invest thông qua phương án phát hành 140 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 10.000 đồng/cp, tương đương huy động 1.400 tỷ đồng. Dự kiến, 450 tỷ đồng trong số này sẽ được sử dụng để nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn (hiện đang nằm trong tay ngân hàng). Công tác chuẩn bị kỹ lưỡng, chu đáo, vậy nhưng với thị giá cổ phiếu chưa đầy 5.000 đồng/cp, Hải Phát Invest đã tạm gác lại kế hoạch này để tìm kiếm một giải pháp khác.

Đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 của Hải Phát Invest đã thông qua phương án phát hành 140 triệu cổ phiếu riêng lẻ (Ảnh: HPX)

Bình luận về động thái của Hải Phát Invest, có luồng quan điểm cho rằng Hải Phát Invest và chủ cũ của Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn hay Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn sớm đã chẳng lạ lẫm gì nhau. Dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc vốn dĩ là phi vụ đầu tư mang tính cá nhân của các lãnh đạo nhà Hải Phát Invest. Giả sử quá trình đầu tư ngon lành, họ sẽ tự bỏ lợi nhuận vào túi. Nhưng rốt cuộc vì nảy sinh vướng mắc tài chính nên Hải Phát Invest cần phải "tham chiến", đồng nghĩa sẽ chia sẻ lợi ích cũng như rủi ro cho hơn chục nghìn cổ đông hiện hữu.

Nên biết, thời gian không ủng hộ Hải Phát Invest hoặc nói đúng hơn là các "ông chủ" đứng sau dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc bởi Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình đã có "tối hậu thư" dành cho những nhà đầu tư nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kéo dài trên địa bàn (bao gồm Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn). Thời hạn là trong năm nay, nếu nhà đầu tư không có lộ trình thích hợp, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại các dự án, UBND tỉnh sẽ xem xét, chỉ đạo thực hiện việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.

Nhân viên kỹ thuật đôn lên Chủ tịch

Thời điểm xuất phát, Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn hay Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn đều thuộc sở hữu của nhóm doanh nhân Hà Nội là ông Đỗ Như Cường, Đinh Văn Cảnh. Năm 2022, khi "game" dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc thành công, ông Phan Văn Điền (SN 1982) bắt đầu đại diện giới chủ mới lên đảm nhiệm vị trí Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc cả hai doanh nghiệp này.

Ông Phan Văn Điền có mối quan hệ sâu sắc với Hải Phát Invest. Năm 2022, Công ty Cổ phần Đầu tư Solaris Việt Nam - pháp nhân khác ông Điền đang đứng tên, từng cùng Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát tham gia đầu tư mua cổ phần của Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang trị giá hàng trăm tỷ đồng.

HP Hospitality Nha Trang là chủ đầu tư dự án TM1 thuộc dự án khu dân cư Cồn Tân Lập nằm ngay cửa sông Cái đổ ra biển Nha Trang, giáp với cầu Trần Phú, vị trí được coi là "đất vàng" ở thành phố biển. Dự án này có quy mô 8.111 m², gồm hai khối tháp cao 40 tầng (thương mại, condotel, khách sạn) với tổng vốn đầu tư 3.945 tỷ đồng.

Địa chỉ đăng ký của Đầu tư Solaris Việt Nam ở chung cư The Pride, phường La Khê, quận Hà Đông - dự án không chỉ làm nên tên tuổi cho Hải Phát Invest mà còn là nơi họ đặt trung tâm "đầu não" cho mạng lưới hoạt động.

Chung cư The Pride - dự án làm nên tên tuổi cho Hải Phát Invest (Ảnh: ĐT)

Bên cạnh đó, Đầu tư Solaris Việt Nam là nhà đầu tư dự án Nhà ở thương mại tại Tổ dân phố Đống Khê 1, phường Đồng Hòa, quận Kiến An, Hải Phòng. Theo phản ánh của Báo Công an nhân dân, dự án này sở hữu tên thương mại "mập mờ" là HP Elite Central, có dấu hiệu được bên môi giới tự cho là nhân sự Hải Phát Land tổ chức "bán lúa non" từ khi hình hài còn là khu đất trống, cỏ mọc um tùm (năm 2022).

Ông Phan Văn Điền đã vậy, ông Khuất Hữu Việt (SN 1994), người vừa được chọn làm lãnh đạo thay thế ông Điền tại Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn và Đầu tư phát triển Xanh Kỳ Sơn, cũng thực chất là nhân viên được đào tạo ra từ "lò" Hải Phát Invest. Tuy được tin tưởng chọn làm Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc của hai doanh nghiệp có vốn hàng trăm tỷ đồng ở tuổi 30 nhưng, theo tìm hiểu của Vuasanca , ông Việt có xuất thân từ ngành công nghệ thông tin (IT).

Năng lực nổi trội về công nghệ của ông khi làm việc ở Hải Phát Retail là không cần bàn cãi. Song, dư luận vẫn lo lắng bởi vị "thuyền trưởng" của Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Ngọc lại chưa có kinh nghiệm về đầu tư phát triển bất động sản khi điều hành dự án lớn đến vậy?