Cùng một khu, thẩm định ra nhiều mức giá khác nhau

TP.HCM đã quy hoạch KCN Hiệp Phước với tổng diện tích 2.000 ha, được đầu tư làm 3 giai đoạn, trong đó giai đoạn I là 311 ha, giai đoạn II là 597 ha, giai đoạn III mở rộng thêm 1.000 ha. Hiện nay, TP.HCM đang thực hiện giai đoạn II mở rộng thêm 597 ha. Thế nhưng, có một nghịch lý là, hạ tầng của KCN đã được xây dựng, nhưng suốt từ năm 2015 đến nay các cơ quan chức năng vẫn chưa thẩm định được giá để cho các nhà đầu tư vào thuê đất.

Vướng mắc trong việc thuê đất được Sở Tài nguyên và Môi trường nêu đầy đủ trong Báo cáo số 4703/STNMT-KTĐ, ngày 15/6/2022 gửi UBND TP.HCM. Trong văn bản này, Sở Tài nguyên và Môi trường nêu rõ, đến nay, KCN Hiệp Phước giai đoạn II được Thành phố chấp thuận cho thuê 8 khu đất (có diện tích xấp xỉ 350 ha), phần còn lại hiện đang vướng mắc liên quan đến việc xác định giá thuê đất.

Để giải quyết các vướng mắc liên quan đến giá thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn để thẩm định giá. Tuy nhiên, do đặc điểm pháp lý khác nhau của từng khu đất, mỗi đơn vị tư vấn khi thực hiện xác định giá đất thu thập các thông tin khác nhau, việc điều chỉnh thông số cũng khác nhau cho dù các khu đất nằm cùng trong một khu công nghiệp. Vì vậy, dẫn đến trong cùng một dự án KCN Hiệp Phước tồn tại nhiều giá đất khác nhau cho từng khu đất.

Để giải quyết các vướng mắc này, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND Thành phố cho phép trường hợp thuê đất trả tiền lần đầu, thời điểm định giá đất là ngày 1/1 của năm, ban hành quyết định và không phụ thuộc vào ngày, tháng ban hành quyết định cho thuê với điều kiện giá thị trường tại khu vực cho thuê trong năm đó không có biến động lớn.

Trường hợp UBND TP.HCM ban hành quyết định cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trong cùng 1 năm, thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm ngày 1/1 của năm đó (năm ban hành quyết định cho thuê), không phụ thuộc vào thời điểm ban hành quyết định cho thuê với điều kiện giá thị trường tại khu vực cho thuê trong năm đó không có biến động lớn.

Tuy nhiên, đề xuất này bị Sở Tư pháp “tuýt còi”, vì theo quy định tại Điều 108, Luật Đất đai năm 2013, thì thời điểm tính thu tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Theo Sở Tư pháp TP.HCM, Luật Đất đai năm 2013 không quy định phương án như Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất, nên không phù hợp với quy định.

Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục ký hợp đồng với đơn vị tư vấn thẩm định 8 khu đất để trình Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố thông qua.

Còn vướng đủ thứ

Việc chậm thẩm định giá đất trong KCN Hiệp Phước một phần cũng do một số khu đất trong KCN đang trong quá trình thanh tra, kiểm toán, điều tra nên phần nào ảnh hưởng đến tiến độ thẩm định giá đất.

Tới nay, Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn đang xác định giá thuê đất để làm căn cứ cho Công ty cổ phần KCN Hiệp Phước trả tiền thuê đất hàng năm.

Mới nhất, ngày 19/9/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có Văn bản số 8746/STNMT-KTĐ gửi Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề nghị xác định khu đất hơn 83 ha và khu đất 1,6 ha tại KCN Hiệp Phước giai đoạn II và giai đoạn I có phù hợp với đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 KCN Hiệp Phước.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết căn cứ hồ sơ hiện có, các khu đất hơn 83 ha (giai đoạn II) và khu đất 1,6 ha (giai đoạn I) KCN Hiệp Phước chưa có chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc 1/500, mà chỉ có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000. Vì vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc có ý kiến trong 5 ngày làm việc để Sở trình Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố xem xét, thẩm định, phương án giá đất.

Theo Ban Quản lý Các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza), năm 2023, TP.HCM chỉ có 46 ha đất cho thuê, nhưng quỹ đất này nằm rải rác ở nhiều quận, huyện, chứ không phải một khu đất tập trung. Trong khi, TP.HCM vẫn còn đất ở các khu công nghiệp chưa được tháo gỡ vướng mắc, đơn cử như KCN Hiệp Phước còn 320 ha; KCN Tây Bắc Củ Chi còn hơn 100 ha.

Liên quan đến việc chậm thẩm định giá thuê đất tại KCN Hiệp Phước, ông Giang Ngọc Phương, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần KCN Hiệp Phước cho biết, nếu TP.HCM đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc trong thẩm định giá đất, thì trong 2 năm tới, Thành phố sẽ có hàng trăm ha đất để thu hút đầu tư. “Thành phố muốn thu hút đầu tư trong năm 2023, vấn đề lớn nhất phải tháo gỡ là giá đất. Nếu không gỡ vướng được quy định giá đất, chúng tôi không có cơ sở pháp lý để thu hút đầu tư và nhà đầu tư cũng không dám vào”, ông Phương bày tỏ lo ngại.