Tiếp cận đất đai là 1 trong 10 chỉ số thành phần đánh giá Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI), thể hiện việc tiếp cận đất đai dễ hay không dễ và tính ổn định trong quá trình sử dụng đất. Đây là chỉ số quan trọng trong việc đánh giá khả năng thu hút đầu tư và được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, trong báo cáo PCI 2023 cho thấy tiếp cận đất đai vẫn tiếp tục là vấn đề làm khó doanh nghiệp.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân. Ảnh: NA

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, gồm 16 chương và 260 điều, trong đó sửa đổi 180/212 điều và bổ sung mới 78 điều của Luật Đất đai năm 2013 là nỗ lực lớn của Chính phủ và Quốc hội để kịp thời giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai.

Việc hiểu đúng và áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 sẽ giúp doanh nghiệp, trong đó có cộng đồng doanh nghiệp FDI, tận dụng tốt cơ hội từ khung pháp lý mới.

Để tìm hiểu rõ hơn vấn đề này, phóng viên Vuasanca đã có cuộc trao đổi với Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân.

Xin ông cho biết, Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định như thế nào liên quan việc giao đất để thực hiện các dự án cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực y tế, giáo dục cho các nhà đầu tư?

So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều sự thay đổi về quy định đối với việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa trong 31 trường hợp cụ thể nêu tại Điều 79 của Luật Đất đai mà không phân biệt nguồn vốn đầu tư trong hay ngoài ngân sách nhà nước, trong đó có các dự án lĩnh vực giáo dục, y tế, thể dục thể thao...

Liên quan đến các trường hợp này, tại khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai cũng cho phép thực hiện giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 mà không sử dụng vốn đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư trong trường hợp có nhà đầu tư quan tâm mà chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm đối với dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Trường hợp có từ 2 nhà đầu tư quan tâm trở lên phải tiến hành việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, hạn chế tình trạng tập trung đất đai vào một số ít nhóm lợi ích và đảm bảo rằng các nguồn tài nguyên đất đai được phân bổ công bằng và hiệu quả, tăng thu cho ngân sách nhà nước…

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai cho phép các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật Đất đai mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất thì được sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Hoặc trường hợp người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất (khoản 6 Điều 127).

Như vậy, các dự án cung cấp dịch vụ lĩnh vực y tế, giáo dục đã thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 mà hoàn toàn không có sự phân biệt trong nguồn vốn đầu tư.

Vậy các phương thức tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư trong lĩnh vực này ra sao, thưa ông?

Luật Đất đai 2024 quy định các phương thức tiếp cận đất đai đối với các dự án, trong đó có dự án lĩnh vực y tế, giáo dục rất đa dạng, linh hoạt phụ thuộc vào tình hình thực tế triển khai thực hiện, vừa có những phương thức mang tính hỗ trợ, thúc đẩy đầu tư (giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu).

Đồng thời, cũng có những phương thức mang nguyên tắc thị trường, dựa trên sự cạnh tranh của các doanh nghiệp, đảm bảo tính công bằng, minh bạch (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất), vừa có phương thức tạo sự chủ động cho doanh nghiệp (thoả thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất).

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai, việc tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực y tế, giáo dục theo hướng mở rộng hơn, tạo ra được môi trường công khai, minh bạch, công bằng và thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai, có đất để thực hiện các dự án nhằm phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, phù hợp với chủ trương, đường lối, chính sách pháp luật Nhà nước.

Có ý kiến cho rằng, Luật Đất đai 2024 đã quy định doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp nhưng lại chưa có hướng dẫn thi hành dẫn đến gặp khó trong việc xác định chủ thể nhận thế chấp khi huy động trái phiếu có tài sản đảm bảo là bất động sản. Ông có ý kiến như thế nào về vấn đề này?

Luật Đất đai 2024 quy định rất chi tiết về quyền thế chấp của tổ chức kinh tế đối với từng hình thức sử dụng đất, theo đó tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (điểm đ, Điều 33); tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (điểm b, Điều 34).

Luật Đất đai đã có hệ thống pháp lý tương đối đầy đủ để các doanh nghiệp thực hiện quyền thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Ảnh: MH

Việc thực hiện thế chấp theo các quy định nêu trên phải đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Luật Đất đai (Điều 45) như có một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; đang trong thời hạn sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật...

Như vậy, Luật Đất đai đã có hệ thống pháp lý tương đối đầy đủ để các doanh nghiệp thực hiện quyền thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

Riêng đối với việc thế chấp khi huy động trái phiếu có tài sản đảm bảo là bất động sản không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai mà thuộc phạm vi của Luật Các tổ chức tín dụng, cơ quan quản lý chuyên ngành sẽ có những lý luận riêng đối với nội dung này.

Ông có quan điểm gì trước một số ý kiến cho rằng Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định giá đất thương mại dịch vụ để tính tiền thuế là sử dụng giá đất ở cùng khu vực, vị trí nhân với 70-80% dẫn đến giá đất thương mại dịch vụ ở mức cao, gây khó khăn, ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp?

Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Tại khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Trước đây, thực hiện Luật Đất đai 2013, theo quy định tại khoản 1 Điều 11 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn là hai nội dung bắt buộc trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Đồng thời, chỉ cho phép đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì UBND cấp tỉnh mới được căn cứ vào giá đất ở so với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất.

Như vậy, cả Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai 2024 đều không có quy định xác định giá đất thương mại dịch vụ dựa trên giá đất ở mà bắt buộc quy định cụ thể giá của loại đất này trong Bảng giá đất...

Việc xuất hiện tình trạng nêu trên có thể do quá trình tổ chức thực hiện trong triển khai thi hành. Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục ghi nhận, tiếp thu và quan tâm lưu ý nội dung này để rà soát, kiểm tra, xử lý kịp thời những vướng mắc để có thể tiếp tục điều chỉnh các chính sách liên quan nhằm triển khai tốt nhất Luật Đất đai 2024 trong thời gian tới.

Trân trọng cảm ơn Thứ trưởng!