Theo qui định của Ngân hàng Nhà nước (NHNN - thông tư 06/2016 và thông tư 16/2018), kể từ ngày 1/1/2019 tất cả các ngân hàng thương mại (NHTM), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, sẽ phải giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 45% (hiện nay) xuống còn 40%. Theo ông điều này có tác động đến kinh tế nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam nói riêng hay không?

Quyết định này là bước đi tiếp theo trong chuỗi các chính sách nới lỏng nhất quán của Chính phủ cũng như NHNN nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nếu quyết định được chính thức áp dụng, sẽ hỗ trợ giảm đáng kể áp lực huy động với các NHTM. Kết quả là chi phí vốn của ngân hàng giữ ổn định, hỗ trợ mục tiêu ổn định lãi suất, để đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Từ lâu các DN đã chuẩn bị cho mình các nguồn vốn khác, không còn quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, như: Phát hành cổ phiếu tăng vốn, phát hành trái phiếu hay hợp tác thực hiện dự án với các đối tác nước ngoài.

Đối với BĐS, thay đổi này sẽ đóng vai trò là biện pháp đảm bảo an toàn vĩ mô, giúp chủ động giảm bớt các đỉnh điểm tiềm ẩn của chu kỳ BĐS hiện tại và giảm khả năng xảy ra một cuộc khủng hoảng khác.

Mặc dù thị trường BĐS tiếp tục có xu hướng tăng giá nhẹ trong phân khúc bình dân và trung cấp, khối lượng giao dịch vẫn giữ ở mức ổn định nhưng nó chắc chắn sẽ có tác động làm dịu đi thị trường BĐS. Trong trường hợp thị trường suy thoái theo chu kỳ, nó cũng có nghĩa là Chính phủ đã có các phương án đề phòng sẵn có nếu họ muốn cung cấp một số hỗ trợ cho thị trường.

Hiện các NHTM Việt Nam đang có xu hướng tăng lãi suất huy động; tỷ giá VND/USD cũng đang biến động theo xu hướng đồng đô la tăng giá; thị trường chứng khoán (TTCK) giằng co không thể bứt phá… Ông có nhận xét gì về những diễn biến trên đây của thị trường tài chính Việt Nam hiện nay?

Theo Moody, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thúc đẩy bởi các yếu tố như tăng khả năng cạnh tranh, dòng chảy thương mại ổn định và khả năng tiêu thụ mạnh. Nhưng những rủi ro của hệ thống ngân hàng và sự bất ổn chu kỳ của thị trường tài chính vẫn sẽ là trở ngại chính cho sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.

Nhưng hiện nay, tăng trưởng tín dụng đã chậm lại và phân bổ tín dụng đã được cải thiện, rủi ro giảm. Kể từ đầu năm, VND đã mất giá 2,5% so với USD. Đây là mức chấp nhận được trong bối cảnh đồng USD tăng giá rất mạnh trong thời gian qua, nhiều đồng tiền khác cũng giảm giá 3-7%. Ngoài ra, khả năng sinh lời của hệ thống ngân hàng đạt được mức độ tốt hơn. Lợi nhuận niêm yết trong bảy tháng đầu năm của ngân hàng tăng trưởng tích cực, tăng 30-50%.

TTCK trong 7 tháng qua đã được điều chỉnh do sức nóng của năm ngoái. Tính đến ngày 10/8, chỉ số VN Index đã giảm gần 3% so với cuối năm 2017. Tất nhiên, đây là mức thấp so với một số nước trong khu vực như Trung Quốc, Indonesia, Philippines…

Ông có dự báo như thế nào về kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng của Việt Nam từ nay đến cuối năm, nhất là trong năm 2019?

Chúng tôi dự báo nền kinh tế sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ và vượt trội so với các nước láng giềng trong khu vực. Tuy nhiên, căng thẳng thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc, lãi suất tăng và các sự kiện chính trị Mỹ có thể làm chậm tốc độ tăng trưởng.

Nhờ vào nền tảng kinh tế ổn định và phát triển, thị trường BĐSsẽ tiếp tục bứt phá trong năm 2018 và 2019. Chu kỳ BĐS lần này rất khác với những chu kỳ trước đây. Thị trường BĐS dù vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở, mặc dù phân khúc này vẫn là phân khúc hấp dẫn phần lớn các chủ đầu tư trong nước, nhờ vào dòng vốn thuận lợi và linh động hơn so với các phân khúc khác. Nhưng chu kỳ này đa dạng hơn và chúng tôi ghi nhận những hoạt động đáng kể trong các ngành công nghiệp, khách sạn và dịch vụ lưu trú, văn phòng và bán lẻ. Bên cạnh đó, chúng tôi kỳ vọng thị trường văn phòng sẽ sôi động hơn trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm ở cả hai thành phố lớn.

Ngoài ra, chúng tôi cũng ghi nhận được sự quan tâm mạnh mẽ trong các lĩnh vực “thay thế” bất động sản bao gồm trung tâm chăm sóc sức khỏe, cơ sở trường học và trung tâm dữ liệu. Đây được xem là một bước tiến tích cực đối với BĐS Việt Nam, và chứng tỏ thị trường đang ngày càng trở nên trưởng thành hơn để xóa bỏ rào cản thị trường một chiều - thị trường không còn tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở. Một ví dụ điển hình là lượng vốn đầu tư đáng kể vào lĩnh vực công nghiệp và hậu cần, có thể được coi là đầu tư trung và dài hạn và do đó ít bị ảnh hưởng bởi tính chất chu kỳ của thị trường BĐS.