Nhiều bộ luật chồng chéo

Tại hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản (VNREA) tổ chức mới đây, VNREA cho biết: Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang nảy sinh nhiều tồn tại, khó khăn, hạn chế, trong đó, đáng chú ý nhất là nhiều quy định chồng chéo tại các luật liên quan đến phát triển đất đai, nhà ở và thị trường BĐS, nếu không sớm được tháo gỡ, sẽ trở thành rào cản hoàn thành những mục tiêu.

Tình hình này đặt ra nhu cầu cấp thiết cần phải sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường BĐS như: Luật Nhà ở ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh BĐS ngày 25/12/2014; Luật Đất đai ngày 29/11/2013...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest nhận định: "Có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối thị trường BĐS. Nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết".

Kiến nghị cần sửa cùng lúc cả ba bộ luật: Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai mới khơi thông được thị trường BĐS thời gian tới

Ông Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch CTCP Đầu tư DVL VENTURES cũng nhất trí với quan điểm các luật đang có sự chồng chéo và mâu thuẫn: “Việc sửa Điều 23 Luật Nhà ở, Luật Đầu tư là luật gốc là đúng nhưng Quốc hội lại chưa thông qua. Cơ chế đấu giá đấu thầu cũng rất nhiều vấn đề. Trong khuôn khổ góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, cần làm rõ việc nhà ở xã hội có phải qua hình thức đấu thầu sử dụng đất không? Bởi thực tế là có tỉnh đấu thầu, có tỉnh không. BĐS công nghiệp cũng vậy. Về Luật Kinh doanh BĐS, cần phải sửa đổi và điều chỉnh nhiều vấn đề. Ví dụ như về điều kiện kinh doanh BĐS: Luật mới có quy định chung chung, chưa cụ thể. Tôi cho rằng, Luật phải làm rõ, từng đối tượng phải tách ra với các yêu cầu khác nhau, chủ đầu tư và kinh doanh nhỏ lẻ phải có điều kiện kinh doanh riêng”.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, hiện có 6 vướng mắc hiện hữu: Giữa các luật vẫn còn nhiều quy định chồng chéo, chi phối đan xen trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và BĐS; quy hoạch sử dụng đất đai tại các địa phương chưa đồng bộ với các dự án đầu tư nhà ở, BĐS; cơ chế, chính sách đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ không phù hợp với thực tế; các tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt kiều chưa có quốc tịch Việt Nam khó tiếp cận mua và sở hữu nhà ở, BĐS; hoạt động dịch vụ môi giới tự do, chưa tạo ra môi trường kinh doanh BĐS công khai, minh bạch; vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án BĐS liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả BĐS du lịch) chưa có quy định cụ thể.

Vì vậy, cộng đồng các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mong chờ các luật liên quan sớm sửa đổi các vướng mắc, bất cập và thống nhất các quy định.

Kiến nghị sửa đổi cùng lúc cả ba bộ luật

TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam kiến nghị: Nên sửa đổi cùng lúc cả ba bộ luật gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra những quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác. Về việc sửa luật, trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; phải bổ sung những khoảng trống; phải làm rõ những vùng xám, vùng mờ; phải bổ quy những mô hình kinh doanh BĐS mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường BĐS phát triển.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng khẳng định: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường BĐS. Khi nói đến sửa luật, doanh nghiệp đứng ở góc độ của doanh nghiệp để thấy khó cần tháo gỡ, góc độ của luật sư là bảo vệ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư. Còn ở phía nhà làm luật, chúng tôi nhìn ở góc độ phải hài hoà lợi ích, quyền và trách nhiệm giữa các bên Nhà nước, nhà đầu tư, người dân.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw nêu hai kiến nghị đối với Luật Nhà ở. Thứ nhất, về vướng mắc của nhà chung cư, Luật Nhà ở cần kiên quyết sửa đổi. Hiện, chúng ta đang bế tắc, không có hướng dẫn cụ thể.

Thứ hai, đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Cần phải quy định rõ hơn điều này.

Luật Kinh doanh BĐS hiện hành cũng có nhiều nội dung còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, có một số tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật điều chỉnh. Có thể kể đến như: chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại BĐS trên thị trường nên có nhiều loại BĐS chưa chính thức được tham gia vào thị trường; chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: Tổ chức định giá BĐS, cung cấp thông tin BĐS, cung cấp dịch vụ pháp lý BĐS, bảo hiểm cho hoạt động kinh doanh BĐS…; chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, dẫn đến nguồn vốn cho thị trường hạn chế và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường BĐS.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường BĐS.

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đề xuất: Cần thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi 8 luật liên quan nhằm công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư và đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.

PGS.TS. Trần Kim Chung cũng kiến nghị: Để triển khai hiệu quả, Quốc hội cần sớm ban hành các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới, đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội đất nước trong giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn 2045; Chính phủ cần có chỉ đạo các bộ, ngành, nghiên cứu, trình Quốc hội các văn bản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS với chất lượng đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn mới. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội Luật Đất đai mới và Bộ Xây dựng nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới. UBND các địa phương quản lý vận hành luật pháp và thị trường đất đai, nhà ở và thị trường BĐS công khai, minh bạch, hướng tới thị trường phát triển và hiệu quả.