Mối quan hệ giữa bất động sản và tăng trưởng kinh tế

Sáng 19/4, tại Hà Nội, Báo Đầu tư tổ chức Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc, thúc đẩy tăng trưởng”. Thông tin từ hội thảo cho thấy, nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu Covid-19, tuy nhiên những biến động phức tạp của nền kinh tế thế giới và một số khó khăn nội tại của nền kinh tế trong nước đang khiến đà hồi phục chậm lại, thể hiện qua tăng trưởng GDP quý I/2023 chỉ đạt 3,32% - mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011-2023.

Cũng theo các chuyên gia kinh tế, là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang gặp những thách thức lớn, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền và các “nút thắt” pháp lý làm suy giảm lòng tin của khách hàng và sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Chia sẻ rõ hơn về mối quan hệ của bất động sản với tăng trưởng kinh tế, chuyên gia tài chính, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng: Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không đơn giản chỉ là “vướng”, mà nó chính là “ngòi nổ” của suy thoái kinh tế.

Đặc biệt theo TS Lê Xuân Nghĩa, bất động sản là lĩnh vực quan trọng, tác động đến nhiều lĩnh vực như tài chính ngân hàng, xây dựng, sản xuất công nghiệp… và có mức độ lan toả cao đối với nền kinh tế. Thực tế đã chứng minh, nguyên nhân của suy thoái kinh tế toàn cầu đều liên quan đến thị trường bất động sản.

Từ dẫn chứng trên, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nếu không tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thì hệ luỵ cho nền kinh tế, hệ luỵ cho tăng trưởng kinh tế sẽ rất lớn.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Trọng Minh - Tổng Biên tập Báo Đầu tư (Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định: Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh như: Vật liệu xây dựng, nội thất, thị trường lao động… là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như: Công nghiệp, du lịch, dịch vụ…sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng. Và nếu không có giải pháp kịp thời, Việt Nam khó đạt được mục tiêu tăng trưởng đề ra trong năm 2023 là 6,5%.

Cũng nói về tầm quan trọng của thị trường bất động sản với nền kinh tế, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích: Thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều đến bất động sản là xây dựng chiếm 6,2% GDP, du lịch 7,2% GDP (năm 2019), lưu trú - ăn uống 2,27% GDP và tài chính - ngân hàng 4,76% GDP năm 2022.

Bất động sản cũng xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài (FDI), chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết quý I/2023, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,7 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký.

“Ngoài ra, tôi muốn lưu ý về tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Xác định rõ tầm quan trọng của việc tháo gỡ cơ chế, chính sách, khơi thông dòng vốn vực dậy thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển bền vững nền kinh tế, thời gian qua Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã quyết liệt ban hành nhiều nghị quyết, Nghị định, đề án phát triển bền vững thị trường.

Cụ thể, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có nội dung quan trọng mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho sản phẩm căn hộ du lịch…

3 vướng mắc và giải pháp tháo gỡ để thúc đẩy tăng trưởng

Theo ông Lê Trọng Minh, các chính sách của Chính phủ và các bộ, ngành đã phần nào tháo gỡ những “nút thắt” cho thị trường bất động sản, tuy nhiên điều này là chưa đủ. Bởi theo TS Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản hiện nay có 3 vướng mắc, trong đó vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại.

Liên quan đến vấn đề này, ông Cấn Văn Lực cho rằng, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư, trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Ví dụ cụ thể hơn, ông Cấn Văn Lực cho rằng: “Chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất, bất động sản”. Ngoài ra, có những vướng mắc liên quan đến vấn đề cung-cầu, giá cả; nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Từ phân tích trên, đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bền vững, TS. Cấn Văn Lực khuyến cáo: Đối với cơ quan quản lý, cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Cùng với đó, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới. Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản.

Tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng...; theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan…

Đối với doanh nghiệp bất động sản, cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023-2024). Đa dạng hóa nguồn vốn, theo đó ngoài tín dụng ngân hàng, có thể huy động qua kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính... để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản của Việt Nam đang thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn. Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây, gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm.

Nếu thủ tục pháp lý tốt, có dự án, có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu sẽ rất lớn. Ví dụ căn hộ khoảng 25-30 triệu đồng/m2 trở xuống được vay 60-70% thì nhu cầu sẽ rất lớn và thúc đẩy thị trường phát triển.