Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị tổ chức tín dụng được cho vay trong trường hợp khách hàng vay có tài sản đảm bảo cho khoản vay, để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay. Nhưng cần thiết bổ sung các tổ chức tín dụng không cho vay thanh toán tiền đặt cọc, để thực hiện các giao dịch trong tương lai, tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”. Đây là một trong những nội dung quan trọng mà hiệp hội góp ý Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước.

Các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, mục tiêu của “Dự thảo Thông tư” nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, theo Hiệp hội có một số nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung trong “Dự thảo Thông tư” chưa hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng, nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.

Cụ thể, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh thống nhất về nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay “để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay” tại khoản 7 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 “Dự thảo Thông tư”), nhưng đề nghị tổ chức tín dụng được cho vay “để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay” trong trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Ví dụ: Cho vay mở sổ tiết kiệm chứng minh khả năng tài chính đi du học, du lịch; cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu thầu, đấu giá… mà khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Đối với trường hợp vay để “góp vốn, hợp tác đầu tư”, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng kiến nghị cho vay khi có tài sản bảo đảm. Đơn cử như cho vay để góp vốn thành lập công ty; hợp tác đầu tư với bên thứ ba; nhận chuyển nhượng vốn góp; bù đắp vốn tự có hay hoàn tiền vay để mua bất động sản hoặc hàng hóa mà người vay có tài sản bảo đảm.

Theo Hiệp hội, để kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng cần phải dựa vào các yếu tố như: Năng lực chủ thể của khách hàng vay; năng lực tài chính, năng lực trả nợ của khách hàng vay; tài sản bảo đảm của khách hàng vay, lịch sử tín dụng, uy tín của khách hàng vay; các điều kiện tín dụng của khoản vay.

Do đó, việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như: Nhu cầu vốn cho các mục đích mà pháp luật cấm, ví dụ như mua bán vũ khí, ma túy, buôn lậu hay nhu cầu vốn cho các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, ví dụ như mua bán vàng miếng; hoặc nhu cầu vốn để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn, nợ xấu.

“Đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay thì chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng, ví dụ như giới hạn tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay, tổng dự nợ…”. Còn đối với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án, phương án vay vốn” - Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác xây dựng “quy định nội bộ” của các tổ chức tín dụng là rất cần thiết, vừa phục vụ công tác quản lý của chính tổ chức tín dụng, vừa phục vụ công tác quản lý nghiệp vụ, quản lý ngành của Ngân hàng Nhà nước.

Nhưng, do điểm b khoản 7 Điều 1 “Dự thảo Thông tư” sử dụng từ “kiểm soát” việc “cho vay mua, kinh doanh bất động sản” và “kiểm soát” việc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn”, nên đã dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay “có giá trị lớn”.

Điều này, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mà điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Do đó, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị nên thay thế từ “kiểm soát” bằng từ “quản lý” hoặc cụm từ “tăng cường quản lý” và Ngân hàng Nhà nước cần quy định “khoản vay có giá trị lớn” để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, các quy định pháp luật và đề xuất tại Dự thảo Thông tư 39/2016/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước vừa công bố, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh.