Mục tiêu xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội

Theo quyết định số 4151/QĐ-UBDN của UBND TP.HCM về phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2025, chỉ tiêu giai đoạn này dự kiến phát triển 2.500.000m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội, tương đương 35.000 căn nhà ở xã hội bao gồm cả nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá sinh viên, trong đó diện tích sàn nhà ở xã hội cho thuê phấn đấu đạt tối thiểu 500.000m2 sàn, chiếm tỉ lệ 20% diện tích nhà ở xã hội.

Trong giai đoạn 2021-2025, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong danh mục là 47 dự án, trong đó, 10 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất ở 20%. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% này thì giao chủ đầu tư đó thực hiện. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không thực hiện dự án nhà ở xã hội thì sẽ thu hồi và thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội theo quy định. Còn 37 dự án có nguồn gốc do doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện lựa chọn chủ đầu tư và công nhận chủ đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Dư luận cho rằng, TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu xây 35.000 căn nhà ở xã hội là việc làm rất ý nghĩa, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh leo thang và không có phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, đây là con số rất lớn đặt ra thách thức đối với chính quyền TP. Hồ Chí Minh. Những năm qua, tiến độ phát triển nhà ở xã hội còn khá chậm, nguồn cung khan hiếm.

Trên thực tế cho đến quý I năm nay, toàn thành phố chỉ có một dự án nhà ở xã hội duy nhất được hoàn thành và đưa vào sử dụng với 260 căn hộ.

Vì vậy, mục tiêu xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội đến nay vẫn là bài toán nan giải với một thành phố “đất chật, người đông”. Trong đó, trở ngại lớn nhất đến từ việc sụt giảm quỹ đất cho phân khúc nhà ở giá thấp, vốn eo hẹp và chính sách đầu tư vướng nhiều bất cập.

Nhiều năm qua, một nghịch lý tồn tại trên thị trường bất động sản là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Khi mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở giá bình dân.

Khó khăn chồng chất khó khăn

Bàn về mục tiêu xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội của TP. Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minhcho rằng, với các quy định như hiện nay để hoàn thành kế hoạch là thiếu khả thi.

Theo ông Châu, từ lúc việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015, Nghị định 49/2021 đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm đều không ai thực hiện quy định này.

Trong khi đó, Luật Đầu tư mới yêu cầu trình dự án nhà ở phải phù hợp với quy hoạch nhưng tất cả quy hoạch ở TP. Hồ Chí Minh hiện không có chỗ nào phù hợp với thông số nhà ở xã hội. Nghị định 100 cho phép tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần cho nhà ở xã hội nhưng khi tăng vậy nó lại không phù hợp với quy hoạch.

“Bởi vậy, cách điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm, có 3 yếu tố tạo nên nhà ở xã hội là quỹ đất, nguồn vốn và cả chính sách đầu tư thì khó, đến bất khả thi cả 3", ông Châu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng cho rằng, để hoàn thành mục tiêu xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội, TP. Hồ Chí Minh đối diện với nhiều khó khăn chồng chất. Vì vậy, các chuyên gia gợi ý, để doanh nghiệp quan tâm tới nhà ở xã hội, nhà nước cần ưu đãi cho doanh nghiệp vay vốn và tạo điều kiện rút ngắn thủ tục hơn.

“Nếu không nhanh chóng tính đến những giải pháp đồng bộ, mục tiêu hoàn thành 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tại TP. Hồ Chí Minh sẽ khó khả thi. Theo tôi, để tháo gỡ nút thắt này, cần đặc biệt chú trọng tạo quỹ đất xây nhà ở xã hội với giá phù hợp” - chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực đề xuất.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng nhận định, các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cần có thời gian thực hiện lâu dài và có lộ trình cụ thể. Dù Nhà nước đã rất quan tâm đến vấn đề này, thì thời gian tới vẫn rất cần thêm sự đồng hành của cả các địa phương, doanh nghiệp, người dân hưởng ứng tham gia.

“Đối với các đối tượng không có khả năng về tài chính như người thu nhập thấp tại thành phố hay công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất thì chính quyền thành phố cần có cơ chế, chính sách để giúp họ tiếp cận mô hình nhà ở xã hội phù hợp” – chuyên gia Trần Khánh Quang nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết, doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội cần nhất 2 điều đó là lấy đất ở đâu để làm và thủ tục pháp lý. Giải quyết được 2 vấn đề này, doanh nghiệp sẽ thực hiện được các mục tiêu mà thành phố đề ra. Tuy vậy, trên thực tế, thủ tục pháp lý làm dự án rất nhiều quy trình, trải qua nhiều bước, trong khi lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà.

“Việc rút ngắn thời gian làm thủ tục không chỉ là đem lại lợi ích về thời gian, mà cho nhà đầu tư thấy quyết tâm của chính quyền trong việc triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội, sẵn sàng hỗ trợ tối đa cho các nhà đầu tư” – ông Phúc bày tỏ.

Kỳ vọng vào cơ chế mới

Thừa nhận có quá nhiều hạn chế để làm nhà ở xã hội, mới đây, đề xuất trong dự thảo nghị quyết thay thế nghị quyết 54, TP. Hồ Chí Minh đã đề xuất 4 cơ chế đột phá về nhà ở xã hội, với kỳ vọng sẽ cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh cho doanh nghiệp, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Theo chính quyền TP. Hồ Chí Minh, hiện nay, hầu hết các dự án nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh cũng đang làm các thủ tục đầu tư, trong đó có 13 dự án với 5.800 căn phải điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2.000 (tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất) để được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trong khi đó, pháp luật hiện nay không quy định rõ việc điều chỉnh có phải làm trước khi chấp thuận chủ trương hay không. Nếu làm tuần tự các thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu, điều chỉnh quy hoạch chi tiết rồi mới chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ kéo dài thời gian làm thủ tục ít nhất một đến hai năm.

Tháo điểm nghẽn này, TP. Hồ Chí Minh đề xuất cơ chế được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung (hoặc quy hoạch phân khu) và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng kể cả khi quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung. Chủ đầu tư sau khi được chấp thuận chủ trương sẽ làm điều chỉnh quy hoạch trước khi báo cáo khả thi và làm các bước tiếp theo.

Cùng với đó, TP. Hồ Chí Minh cũng đề xuất cơ chế: thay vì làm tuần tự từng bước, thành phố được làm đồng thời việc lập nhiệm vụ, lập đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến cộng đồng dân cư cùng một lúc và làm song song, đồng thời thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

Theo giải trình của TP. Hồ Chí Minh: "Cơ chế này nhằm giảm thời gian, chi phí làm thủ tục hành chính, giúp đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đáp ứng yêu cầu cấp thiết hiện nay".

Các doanh nghiệp đánh giá nếu được thông qua và làm tốt, đề xuất của TP. Hồ Chí Minhsẽ khơi thông ba trụ cột cũng là ba điểm nghẽn lớn để làm nhà ở xã hội: cơ chế, quỹ đất và vốn. Từ đó, tạo ra cơ sở vững chắc để hoàn thành mục tiêu xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới.