Trao đổi với phóng viên Vuasanca , luật sư Phan Quốc Thắng, Công ty Luật TNHH FAITH (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội Khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 27/11/2023 chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024. Những thay đổi quan trọng trong luật này bao gồm việc bổ sung đối tượng được mua, thuê nhà ở, bãi bỏ điều kiện cư trú và nhiều ưu đãi hấp dẫn dành cho các chủ đầu tư.

Người dân dễ dàng sở hữu nhà ở xã hội hơn sau ngày 1/8 nhờ quy định mới. (Ảnh minh họa)

Bổ sung đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội

Theo luật sư Phan Quốc Thắng, Luật Nhà ở 2023 bổ sung thêm các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm: Thân nhân liệt sĩ, công chức, viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu, học sinh, sinh viên trường chuyên biệt và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp. Những thay đổi này giúp tạo điều kiện, gia tăng cơ hội sở hữu nhà ở xã hội cho người dân, đặc biệt là nhóm đối tượng ưu tiên trong các chính sách xã hội.

Cụ thể, Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Các đối tượng gồm:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.

3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.

8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

11. Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Bãi bỏ điều kiện cư trú

Theo luật sư, bên cạnh việc mở rộng đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội, yêu cầu về điều kiện cư trú cũng sẽ không còn được nhắc tới trong Luật Nhà ở 2023. Người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội chỉ cần đáp ứng một số điều kiện về nhà ở và thu nhập quy định tại Điều 78 của luật này.

Trong đó, điều kiện về nhà ở yêu cầu người dân chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc sở hữu nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu tại tỉnh, thành phố dự định mua, thuê dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, người mua nhà chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố muốn mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Về điều kiện về thu nhập, người mua, thuê nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ đối với từng đối tượng cụ thể hoặc thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo.

Bổ sung chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư

Luật sư Phan Quốc Thắng nhận định, Luật Nhà ở 2023 cũng đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kỳ vọng sẽ gia tăng nguồn cung và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Luật Nhà ở 2023 có nhiều quy định về ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Điều 85 như:

Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Đồng thời chủ đầu tư cũng không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại;

Chủ đầu tư được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

Dự án không sử dụng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội và được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần này;

Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần này;

Được vay vốn với lãi suất ưu đãi: Trong trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;

Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án. Đồng thời được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Với những chính sách ưu đãi rõ ràng được quy định trong Luật Nhà ở 2023, các chủ đầu tư sẽ có cơ hội “vàng” để tham gia vào việc đầu tư và phát triển nhà ở xã hội. Điều này không chỉ cải thiện nguồn cung cho thị trường mà còn đáp ứng nhu cầu mua bán và thuê nhà giá rẻ của người dân. Đồng thời, đây cũng là một bước tiến quan trọng để cân bằng lại cán cân cung - cầu của thị trường, khi hiện tại phần lớn các sản phẩm vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ.