Ngày 16/6/2022, tại Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Các nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW được cả xã hội và người dân đón nhận với kỳ vọng sẽ hạn chế được những bất cập trong chính sách, quản lý đất đai tồn tại nhiều năm qua, thúc đẩy quan hệ thị trường phát triển.

Tạo minh bạch trong bồi thường, thu hồi đất

Có thể thế rằng, sau gần 10 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều tồn tại, han chế. Trong đó, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa đảm bảo hài hòa giữa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai diễn ra tại nhiều địa phương; tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai diễn biến phức tạp; tỷ lệ đơn thư khiếu nại liên quan đất đai cao; số vụ án liên quan đất đai chiếm trên tỉ lệ lớn trong tổng số vụ án được xét xử hàng năm. Điển hình, đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỉ lệ cao trong tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%). Các vụ án hành chính liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục từ mức chiếm 64,2% tổng số các vụ án về hành chính năm 2015 lên trên 80% năm 2020. Số lượng thụ lý, giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số các vụ án. Có nhiều vụ án đặc biệt nghiêm trọng, liên quan đến nhiều tổ chức, nhiều người...

Đánh giá cũng cho thấy, những khiếu kiện liên quan đất đai đã, đang và sẽ gây bất ổn cho tình hình kinh tế - xã hội tại nhiều địa phương trên cả nước. Phải chăng điều này xuất phát một phần khá lớn từ việc chúng ta chưa thật sự chú trọng đến quyền lợi của người dân – người có đất bị thu hồi?

Để đảm bảo lợi ích của người dân, Nghị quyết 18/NQ-TW đã chỉ rõ giải pháp phải là “chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Dự án Khu dân cư xã Mỹ Khánh, Long Xuyên, An Giang là đã bảo đảm được quyền lợi của người dân theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW khi chủ đầu tư tư thỏa thuận bồi thường với người dân

Việc đưa những nội dung này vào Nghị quyết sẽ bảo đảm hơn quyền lợi, đời sống và sinh kế của người dân sẽ được đảm bảo hơn trong trường hợp nhà nước thu hồi đất. Tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp và tâm lý sợ mất đất sẽ được khắc phục, người dân sẽ an tâm hơn khi có cơ chế cho thuê quyền sử dụng đất do có chính sách phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp; đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích khi các chính sách về thuế sử dụng đất được hoàn thiện.

Một trong những vấn đề gây bức xúc cho người dân và gián tiếp làm phát sinh nhiều vụ án về tham ô, tham nhũng là vấn đề về khung giá đất được sử dụng khi bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất được xác định thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Có nhiều trường hợp người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất, số tiền bồi thường mà người dân nhận được không đủ để mua một suất tái định cư mới, cuộc sống rơi vào tình trạng khó khăn, cực khổ. Từ đó gây nên những bức xúc trong xã hội, người dân không tin vào Nhà nước, quyền lợi của các bên không được cân bằng. Để khắc phục điều này, Nghị quyết đã yêu cầu “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Nếu thể chế được nội dung này của Nghị quyết vào trong Luật thì rõ ràng, chúng ta sẽ hài hòa được lợi ích của ngươi bị thu hồi đất và nhà đầu tư, nhà nước.

Còn đối với nhà đầu tư, thì họ sẽ chủ động hơn trong sản xuất và kinh doanh bởi họ biết theo tinh thần của nghị quyết thì “việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đầu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất…đảm bảo công khai minh bạch”; nhà đầu tư được quyền tiếp cận đất đai linh hoạt với chính sách mở rộng hạn mức và đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và thị trường cho thuê đất nông nghiệp được phát triển. Ngoài ra, nhà đầu tư còn được giảm chi phi sử dụng đất khi thủ tục hành chính về đất đai được cải thiện và đơn giản hóa, rút ngắn thời gian. Như vậy, lợi ích của nhà đầu tư cũng được đảm bảo.

Đối với Nhà nước, với việc hoàn thiện các thể chế, chính sách về pháp luật đất đai đồng bộ hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết này thì Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu ngân sách khi đấu giá đất, áp dụng chính sách thuế mới về đất đai. Đặc biệt quan trọng là Nhà nước sẽ đảm bảo được sự ổn định và công bằng xã hội khi giải quyết được vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số; đảm bảo được quỹ đất cho các chương trình nhà ở xã hội. Khai thác hiệu quả và triệt để nguồn lực về đất đai. Hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai sẽ được nâng cao khi công tác quy hoạch sử dụng đất được đổi mới; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về đất đại được hiện đại hóa…. Tình hình an ninh, xã hội cũng được đảm bảo hơn nhiều khi kéo giảm được các vụ việc khiếu kiện liên quan đất đai trên cả nước.

Sớm tháo gỡ những “nút thắt”

Xung quanh Dự án Luật đất đai, để hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai; đã có nhiều đề xuất, kiến nghị được đưa ra.

Liên quan các quy định về bồi thường, tái định cư: Kiến nghị xem xét, điều chỉnh lại giá bồi thường đất sao cho phù hợp hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, tổ chức và người dân, bổ sung tiền đủ để mua 1 suất đất tái định cư trong trường hợp tiền bồi thường không đủ để mua suất tái định cư. Thống nhất quy định giữa luật và nghị định (Nghị định 47/2014/1NĐ-CP) để xác định “khoản hỗ trợ” có được cộng vào tiền bồi thường về đất để xác định khoản hỗ trợ tái định cư hay không; Quy định cụ thể thành viên, nhiệm vụ và quyền hạn của Hội đồng bồi thường và hỗ trợ tái định cư, quy định rõ cơ chế phối hợp với các đơn vị khác làm cơ sở để tổ chức thực hiện thống nhất; Điều chỉnh, bổ sung các quy định liên quan đến cơ cấu, chức năng, nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất; Thiết lập các tiêu chí để đảm bảo tính khả thi của quy định “Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất” tại Nghị quyết 18/NQ-TW; ...

Nghị quyết 18-NQ/TW ra đời sẽ tạo tiền đề, động lực cho việc tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Liên quan các quy định về thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng: Kiến nghị sửa đổi, bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bổ sung một số trường hợp dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi; đa dạng hóa hình thức bồi thường đối với hộ gia đình, cá nhân; bỏ khung giá đất, điều chỉnh các quy định về các nguyên tắc định giá đất, giá đất cụ thể; ...

Liên quan các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất: Bổ sung một số nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ trung ương đến địa phương; quy định cụ thể về việc lấy ý kiến trong quá trình tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công bố công khai; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW về chủ trương giao đất, cho thuê chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; tăng cường phân cấp, phân quyền đối với các chủ trương liên quan đến đất đai.

Liên quan các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bảo đảm tính ổn định, không gây xáo trộn trong quan hệ sử dụng đất của các thành viên có chung quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục Cấp GCN QSDĐ; luật hóa quy định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết nhằm cải cách thủ tục hành chính; hoàn thiện và tăng cường năng lực toàn diện cho đội ngữ cán bộ, công chức và nhân viên hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai để phát huy tối đa hiệu quả hoạt động của đơn vị này;...

Đối với các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của luật đất đai: Điều chỉnh quy định để tránh mâu thuẫn trong việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; ...

Tiếp tục rà soát và hoàn thiện việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.