Cần tập trung tháo gỡ rào cản về pháp lý

Theo các chuyên gia, thời gian qua, đặc biệt là từ đầu năm đến nay, mặc dù Chính phủ, bộ, ngành đã bàn và thực hiện quyết liệt nhiều giải pháp để phục hồi thị trường bất động sản nhưng doanh nghiệp đang còn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Trong đó, vướng mắc lớn nhất là pháp lý liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư; sự đan xen, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật…

Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản”

Tại tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản”, do báo Người lao động tổ chức sáng ngày 9/11, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách, tài chính - tiền tệ quốc gia nhìn nhận: Đà phục hồi thị trường bất động sản đã nhúc nhích từ tháng 7 năm nay nhưng đến nay còn chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là pháp lý, đòi hỏi có thời gian, đặc biệt trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ, ngành, địa phương.

Liên quan đến nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực nhận thấy, đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành và đáo hạn: Trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng và trong 10 tháng đầu năm nay đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách, tài chính - tiền tệ quốc gia

Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn vướng mắc mà rủi ro thách thức từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng. Lạm phát, lãi suất còn cao, tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và bất động sản…

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - cho rằng: “Vướng mắc pháp lý” của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Cụ thể, vướng mắc lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Cùng với đó, vướng mắc về tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào một số nguồn vốn khác như: Vốn từ thị trường chứng khoán, vốn từ trái phiếu, nhưng từ quý 3/2022 vốn trái phiếu đã bị tắc và đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Ngoài ra, hiện doanh nghiệp cũng gặp vướng mắc quan trọng lớn khác, đó là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được. Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng ban đầu chưa thông thì vướng này cũng tắc.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay Quốc hội đang xem xét và chuẩn bị thông qua với hơn 200 trang là công trình đồ sộ nhưng đọc bản dự thảo gần nhất đâu đó vẫn còn điểm vướng, trong đó có vấn đề tiếp cận đất của doanh nghiệp quy định ở Điều 128.

Theo đó, dự thảo quy định 2 phương án là doanh nghiệp chỉ nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy sẽ khó có đất để làm dự án nhà ở thương mại lớn, dự án khu đô thị quy mô lớn bởi ở trung tâm như TP. Hồ Chí Minh, nếu đất ở thì lớn nhất cũng chỉ vài nghìn m2. Trường hợp mua được khu đất nông nghiệp 10 ha hoặc khu đất nhà xưởng 2 ha thì cũng không thể làm dự án vì không có đất ở. "Theo tôi, điều này là không hợp lý và cần điều chỉnh phù hợp để tạo thuận lợi phát triển các dự án thương mại… Việc sửa đổi các luật liên quan như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai là rất quan trọng, bên cạnh đó là Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá tài sản” - ông Lê Hoàng Châu kỳ vọng.

TP. Hồ Chí Minh đã giải quyết được gần 30% vướng mắc cho doanh nghiệp

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh - cho biết: Thời gian qua, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của UBND TP. Hồ Chí Minh đã có nhiều cuộc họp tháo gỡ, chủ yếu tập trung vấn đề có tính chất liên ngành mà một đơn vị không thể quyết định được mà cần sự thống nhất; cách hiểu, cách vận dụng pháp luật thống nhất để tháo gỡ khó khăn; các quy định pháp luật không đề cập vướng mắc cần tháo gỡ.

Theo ông Phạm Đăng Hồ, hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp.

Bên cạnh đó là vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung… Do đó, phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

Liên quan đến tình hình giải quyết khó khăn vướng mắc của 148 dự án bất động sản với 189 kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản, ông Phạm Đăng Hồ cho biết, đến nay thành phố đã giải quyết được gần 30%.

Về giải pháp thời gian tới, đại diện Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho rằng cần hoàn thiện cơ sở pháp luật. Ngoài ra, cần hoàn chỉnh quy trình 1 dự án vì hiện nay còn rải rác ở các luật. Việc trình tự nằm rải rác nên các tỉnh thành làm khác nhau, cần thống nhất.

“Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng trình tự. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý để giải quyết cho đồng bộ”- đại diện Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thông tin.