“Ách tắc” do sở không dám nhận hồ sơ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA - cho biết, Hiệp hội vừa có văn bản số 72/2019/CV- HoREA gửi Thủ tướng Chính Phủ, các Bộ: Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính và UBND. TP. Hồ Chí Minh đề nghị giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

130 dự án nhà ở thương mại tại TP. Hồ Chí Minh đang bị “ách tắc” bởi quy định chồng chéo của các văn bản pháp luật

Theo Chủ tịch HoREA, trong 3 năm trở lại đây, UBND TP. Hồ Chí Minh đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư cho khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp, nhưng đang "bị" coi là vẫn chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, còn có nhiều dự án khác cũng đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND thành phố (TP) theo đề nghị của Sở Xây dựng, nhưng nhà đầu tư vẫn không được nộp hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên không thể hoàn thành thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án để thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo.

Lý giải về việc các dự án bị “ách tắc”, Chủ tịch HoREA - cho rằng, nguyên nhân là do hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất và công tác thực thi pháp luật còn hạn chế do trình độ nhận thức của một số cán bộ công chức và cần sớm giải quyết "điểm nghẽn" này của thị trường bất động sản (BĐS).

Do đó, để giải quyết ách tắc này, HoREA kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh chỉ đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc có trách nhiệm tiếp nhận và thụ lý hồ sơ đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng của các nhà đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư. Điều này hoàn toàn đúng pháp luật và giải quyết được ách tắc về quy trình thực hiện thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết hiện nay.

Bên cạnh đó, các dự án nhà ở thương mại các chủ đầu tư cũng gặp “ách tắc” do vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý, xen cài trong đất dự án nhà ở thương mại và thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích. Ngoài ra, doanh nghiệp còn bị "ách tắc" thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do vướng quy định dự án phải có 100% đất ở…

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, có khoảng 26% dự án nhà ở thương mại (phần lớn tại các quận nội thành) mới có 100% quỹ đất ở (ngay cả một số dự án tại các quận nội thành mà có xen cài đường hẻm thì cũng không có 100% đất ở). Còn lại, khoảng 74% dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn ở các quận ven và các huyện ngoại thành đều có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất do nhà nước quản lý.

Cần quyết liệt tháo gỡ “điểm nghẽn”

Đề nghị giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

HoREA kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc của thị trường BĐS hiện nay.

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, thay thế từ "Chủ đầu tư" bằng từ "Nhà đầu tư" hoặc cụm từ "Chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất" vào Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, như sau: "7. Chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư", để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở.

Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị chỉ định nhà đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp, trong đó, có xen cài khoảng trên dưới 10% đất rạch, bờ đất, đường... do Nhà nước quản lý, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu dự án, hoặc đấu giá đất để lựa chọn chủ đầu tư.

Đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường... trong dự án do Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), HoREA cũng kiến nghị Chính phủ quy định tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư giao lại cho UBND cấp tỉnh để quản lý, sử dụng hoặc bán đấu giá, đảm bảo không làm thất thoát tài sản Nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi này có thể khoảng trên dưới 15% hoặc hơn, do Chính phủ quy định.

Về lâu dài, HoREA kiến nghị sửa đổi, thay thế từ "đất ở" tại khoản 1 và khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở, thành "đất phù hợp quy hoạch" hoặc "đất ở và các loại đất khác phù hợp quy hoạch", để phù hợp với Khoản (1.b) điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai, đảm bảo tính thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và Luật Đầu tư, góp phần giải quyết "ách tắc" trong việc chấp thuận chủ đầu tư dự án BĐS hiện nay…