Năm 2024 – Điểm sáng nhà ở xã hội?

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2024. Theo TS. Nguyễn Minh Phong, năm 2024, giới bất động sản có thể thở phào vì đã vượt qua giai đoạn "ngập lụt" trong khó khăn. Có thể nói khó khăn đã ở lại phía sau, cả về dòng vốn, thanh khoản, hay nợ xấu của những năm trước. Tuy nhiên sự phục hồi không đồng đều.

“Theo tôi, phân khúc NƠXH, bất động sản du lịch và bất động sản khu công nghiệp sẽ phục hồi sớm hơn. Cơ bản từ giữa năm 2024 trở đi, thị trường có thể bắt đầu sáng dần lên, mà thực tế, bất động sản khu công nghiệp đã là điểm sáng từ cuối năm ngoái. Các địa phương cũng vậy, sẽ có những địa phương sáng hơn, đặc biệt là địa phương nào gắn liền với bất động sản công nghiệp, du lịch và NƠXH cũng sẽ phục hồi tốt hơn”, ông Phong đưa ra nhận định.

Theo nhận định của chuyên gia, phân khúc NƠXH, bất động sản du lịch và bất động sản khu công nghiệp sẽ phục hồi sớm. (Ảnh minh họa)

Vị chuyên gia này cũng đánh giá, riêng NƠXH, phía cung sẽ sáng hơn do nguồn cung đang được chính sách thúc đẩy. Trước hết là Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030 đang được triển khai tích cực. Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 5/1/2024, Chính phủ cũng đặt ra mục tiêu năm nay nỗ lực phấn đấu trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ NƠXH.

Theo thống kê, giai đoạn 2021-2023, chúng ta đã có khoảng 499 dự án, trong đó 71 dự án hoàn thành, cung cấp 38.000 căn, 127 dự án đã khởi công, 300 dự án đã chấp thuận chủ đầu tư. Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn. Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung.

Cũng theo ông Phong, việc phát triển NƠXH cũng nhận được sự hưởng ứng của doanh nghiệp. Hàng loạt thông tư, nghị định được ban hành để tháo gỡ, thúc đẩy doanh nghiệp tham gia xây dựng. Như Vinhomes đưa ra mục tiêu 500.000 căn hộ NƠXH, cam kết bán giá hợp lý, đúng đối tượng, nếu hoàn thành sẽ là điều rất tốt cho thị trường.

Điều kiện tiếp cận NƠXH cũng đang rộng mở hơn, như người không cần thường trú; doanh nghiệp cũng được mua NƠXH để cho thuê. Chưa kể, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam - bên nắm chắc phía cầu cũng được tham gia từ phía cung. Theo ông Phong, đây là những điều kiện rất tốt để mở rộng đối tượng tiếp cận, phát triển NƠXH. Hơn nữa, Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục là điểm sáng kinh tế của thế giới trong năm nay, giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư, thị trường nâng cao niềm tin.

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng thị trường nhà ở trong đó có phân khúc NƠXH vẫn còn những thách thức.

Bên cạnh những điểm sáng, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, thị trường nhà ở vẫn còn những thách thức. Trước hết là tính hai mặt của các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được thông qua. Đơn cử, bỏ khung giá đất để tiệm cận với thị trường nhiều hơn, nhưng chi phí về đất, tiếp cận đất cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền sẽ tăng lên. Chi phí cũng sẽ tăng lên nữa trong bối cảnh chi phí vật liệu, xây dựng, nhân công tăng lên, dẫn đến giá nhà sẽ tăng. Do đó, có một gợi ý đề xuất suất đầu tư NƠXH cũng tương đương nhà ở thương mại. Nhưng điều này không tốt cho lợi ích của người tiêu dùng.

Hai là, thu nhập người lao động chưa được cải thiện nhiều. Ba là, ngân sách nhà nước hỗ trợ các dự án phát triển NƠXH như thế nào để hài hòa giữa các bên. Cuối cùng, cơ chế phân phối NƠXH như thế nào để tránh tình trạng "đi ô tô mua NƠXH".

Nhà nước chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành để phát triển nhà ở xã hội

Liên quan đến vấn đề phát triển NƠXH, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, nếu không nghiên cứu kỹ, sẽ dễ dẫn đến hệ lụy.

"Vấn đề là chúng ta chưa thiết kế trên tư duy cho thuê, mà mới chỉ thiết kế để mua bán. Như ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. Tôi cho rằng cần quy định đối với NƠXH là 100% cho thuê, nhưng chúng ta chỉ cho phép 20%. Chúng ta cũng chưa có thống kê đối tượng NƠXH. Chúng ta bán nhà cho ai? Thu nhập thực tế của họ bao nhiêu, phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ như thế nào?”, TS. Vũ Đình Ánh nói.

TS. Vũ Đình Ánh cho rằng cần nghiên cứu kỹ trong việc phát triển NƠXH để tránh những hệ lụy.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, cuộc sống nhiều gia đình có thể sẽ khó khăn hơn vì phải dùng phần lớn thu nhập để trả các khoản vay. Rủi ro nữa là bán nhà sai đối tượng. “Tôi không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà, vì họ mới có tiền mua NƠXH", ông Ánh phân tích và cho biết thêm, đối với nhà ở vừa túi tiền, cũng phải "phân loại" được túi tiền - mức thu nhập của người dân.

Trao đổi về vấn đề nan giải trong phát triển NƠXH suốt thời gian qua, KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nêu ra 3 kiến nghị. Thứ nhất, phát triển NƠXH phải do Nhà nước chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành.

Thứ hai, phải thiết kế mẫu, để áp dụng được ở tất cả mọi nơi, nhà giống nhau, chỉ khác móng thôi, và cần thực tế, đầy đủ, thuận tiện cho đối tượng công nhân, người thu nhập thấp.

Thứ ba, trong quy hoạch, cần gắn NƠXH, nhà ở công nhân bám vào các giao thông công cộng. Từ đó sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề, giúp họ di chuyển thuận tiện giữa chỗ ở và nơi làm việc.