Rào cản từ chính sách

Theo thống kê từ Sở Xây dựng, TP.HCM hiện có khoảng 200 chung cư cũ, phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 1960 cho đến nay và nhiều chung cư đã bị xuống cấp nghiêm trọng. Trong đó có chung cư đang trong tình trạng nguy hiểm như: Chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5), chung cư Cô Giang (quận 1), chung cư lô 4, lô 6 Thanh Đa (quận Bình Thạnh)…

Để cải tạo những chung này, thành phố dự kiến di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000 m² sàn. Thành phố sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696 m² sàn.

Tuy nhiên, tiến độ công tác xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu công tác chỉnh trang đô thị của thành phố, và nhu cầu, nguyện vọng của người dân. Mặt khác, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa mặn mà để tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư, mà nguyên nhân chủ yếu là chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Thành Phương - Giám đốc Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích quận 5 (CTCI), nguyên nhân của việc thiếu vốn cải tạo chung cư cũ là do việc xã hội hóa nguồn vốn tại các dự án này không hiệu quả. Theo các quy định tại Nghị định 71 của Chính phủ thì để chọn được nhà đầu tư phải thông qua đấu thầu. Hiện nay, hàng loạt dự án nhà ở thương mại đang “đắp chiếu” chưa biết đến khi nào mới được chuyển đổi qua dự án nhà ở xã hội để giải phóng hàng tồn kho, nên có rất ít DN quan tâm đến những dự án cải tạo chung cư cũ.

Thương mại hóa việc xây mới chung cư cũ

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, theo luật quy hoạch xây dựng mới, khi xây căn hộ từ 50 m2 trở lên phải có công viên, công trình công cộng. Trong khi đó đa số các chung cư cũ tọa lạc tại các quận trung tâm không có diện tích rộng. Để có lãi, buộc DN phải xây thêm tầng. Chẳng hạn, 5 block chung cư cũ có 5 tầng và diện tích căn hộ chỉ từ 20 - 30 m2 thì bây giờ không thể còn 5 block mà chỉ còn 3 block với 15 - 20 tầng.

Nếu làm như vậy, sẽ vướng vào luật quy hoạch, xây dựng, chưa kể đến quy định giới hạn dân số, gây áp lực giao thông khu vực. Do vậy, bài toán cân đối tài chính gặp khó khăn nếu tái định cư tại chỗ. Hướng còn lại là giãn dân sang các khu vực khác thì phải đảm bảo được các vấn đề hạ tầng, việc làm và thu nhập cho người dân. Việc này đòi hỏi kinh phí lớn và liên quan đến nhiều lĩnh vực nên nếu chỉ 1 mình chủ đầu tư thì không làm được.

Theo kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản TP.HCM, Nhà nước cần cho DN vay kinh phí làm một khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng, kết nối giao thông tốt... để di dời dân, tạo điều kiện cho người dân tái định cư. Ngoài ra, chính quyền địa phương nên thương mại hóa theo hướng trả một khoản tiền cho người dân và ưu tiên cho họ mua nhà thu nhập thấp. Đặc biệt, cần tạo cơ chế cho các chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, quy mô dân số tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất, quy mô dân số theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép.