Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn hiện hữu

Theo báo cáo phân tích thị trường tháng 7/2024 của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến 2/8/2024, đã có 33 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 31,387 tỷ đồng và 1 đợt phát hành ra công chúng trị giá 395 tỷ đồng trong tháng 7/2024. Lũy kế từ đầu năm đến nay, có 175 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 168,433 tỷ đồng và 12 đợt phát hành ra công chúng trị giá 14,586 tỷ đồng. Trong số các đợt phát hành riêng lẻ, các trái phiếu đã được xếp hạng tín nhiệm chiếm 7% giá trị.

Đáng chú ý, trong tháng 7, các doanh nghiệp đã mua lại 32,094 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023. Trong những tháng còn lại của năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 121,854 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 51,603 tỷ đồng, tương đương 42%.

VBMA ước tính, sẽ có khoảng với 51,603 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong những tháng còn lại của năm 2024. Nguồn: VBMA

Mặc dù thời gian qua, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản đã cho thấy nhiều dấu hiệu tích cực khi những khó khăn liên quan đến pháp lý, xoay vòng vốn đang dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn đang là trách nhiệm nặng nề của các doanh nghiệp khi bất động sản - một trong những mảng cho vay được đánh giá là “trụ cột” chính của tăng trưởng tín dụng thời gian qua cũng rơi vào tình trạng trầm lắng, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp và người dân đều chậm lại.

Theo đó, dù giá nhà neo ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm nhưng giao dịch thực tế lại không nhiều, nên nhu cầu về nhà ở của người dân đang ở mức thấp. Xu hướng này vẫn duy trì do kinh tế khó khăn và thu nhập chưa có dấu hiệu tăng trở lại.

Theo các chuyên gia của Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết, trong tháng 8/2024, ước tính, khoảng 7,3 nghìn tỷ đồng trong số 18,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có rủi ro cao không trả được nợ gốc đúng hạn, chủ yếu từ các ngành bất động sản dân cư và năng lượng. Con số 7,3 nghìn tỷ đồng tăng so với tháng trước là do lượng đáo hạn trong tháng 08/2024 cao gấp 3 lần so với tháng 07/2024.

Lượng trái phiếu đáo hạn trong thời gian tới đang tạo ra áp lực cực kì lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Nguồn: VIS Rating.

Trong số trái phiếu đáo hạn có rủi ro cao của tháng 08/2024, đã có 4,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu do các công ty thuộc nhóm ngành xây dựng và bất động sản dân cư phát hành, cụ thể là Nova Land, Hưng Thịnh Land và Đại Thịnh Phát là các tổ chức phát hành đã chậm trả nhiều trái phiếu kể từ năm 2023.

Thị trường vẫn tiếp tục từng bước tháo gỡ

Mặc dù vẫn còn đối diện với nhiều áp lực không chỉ đến từ tình hình biến động kinh tế trên thế giới, khó khăn về thanh khoản, áp lực huy động vốn..., tuy nhiên, triển vọng trong phần còn lại cho TPDN bất động sản trong những tháng còn lại của năm 2024 là vẫn còn khi thị trường sẽ được cải thiện nhờ nguồn cung mới tăng và nhu cầu mua nhà ở vẫn mạnh mẽ. Đồng thời, việc tiếp cận nguồn vốn sẽ giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản.

Theo đó, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 1/2024, đã có nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt; các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy một phần nhờ môi trường lãi suất thấp.

Nguồn cung nhà ở vẫn đang ở mức cao nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường. Nguồn: Bộ Xây dựng

Một trong những điểm đáng chú ý là khung pháp lý BĐS mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về bất động sản bao gồm Luật đất đai; Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.

Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn. Theo đó, thị trường kỳ vọng chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó, tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.

Ngoài ra, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cũng sẽ cải thiện, giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025. Nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay (dự kiến, có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đáo hạn). Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp niêm yết cũng đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây.

Cũng trong đề xuất nhiệm vụ chủ yếu của các bộ, ngành tháng 8 và quý 3/2024, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đề nghị Bộ Tài chính cần có giải pháp khả thi để xử lý dứt điểm, hiệu quả vấn đề TPDN; Bộ Xây dựng rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, nhất là khó khăn, vướng mắc về pháp lý, quy hoạch, các dự án có khả năng thanh khoản tốt..., tạo chuyển biến rõ nét trong 6 tháng cuối năm 2024.