Sốt đất ảo - cuộc chơi méo mó

Những ngày gần đây, tâm điểm dư luận đổ dồn sự quan tâm đến các cuộc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội trên địa bàn hai huyện Thanh Oai và Hoài Đức.

Từ những cuộc đấu giá vốn không mấy ồn ào nhưng đã được đẩy lên cao trào, khiến nhiều người sôi sùng sục bởi giá đất “biến ảo” khó lường qua các phiên đấu giá.

Cơn sốt đất ảo sau phiên đấu giá đất ở huyện Hoài Đức đã khiến dư luận xôn xao (Ảnh: CTV)

Câu chuyện về giá đất được bàn tán xôn xao từ các diễn đàn mạng xã hội và ngoài đời thực. Từ đó hàng loạt câu hỏi được đặt ra, đất ngoại thành có thực sự sốt hay chỉ là những chiêu trò “tạo sóng” trong các cuộc chơi méo mó của cò đất?

Có hay không một cuộc thao túng và thổi giá đất, biến những vùng đất từng “ngủ vùi” ở ngoại ô thành bong bóng bất động sản khi giá của nó bị thổi lên trời?

Ngày 19/8, huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá 19 lô đất tại khu LK03 và LK04 thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên. Kết quả, lô đất có giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m², gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Lô đất này có tổng giá trị là 15 tỷ đồng.

Các lô đất cao thứ 2 đạt 127,3 triệu đồng/m². 14 lô đất khác có giá trúng từ 97,3 đến 121,3 triệu đồng/m². Hai lô có giá trúng thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m², gấp 12,5 lần so với giá khởi điểm.

Phiên đấu giá đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai diễn ra sáng 10/8 cũng chung kịch bản, khi giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m², gấp 8 lần so với giá khởi điểm.

Điều đáng nói, ngay sau trúng giá, một cơn sốt đất ảo vùng ven được hình thành, các lô đất đồng loạt được “lướt sóng” rao bán chênh từ 250-600 triệu đồng/lô.

Thậm chí lô đất trúng với giá 133,3 triệu đồng/m² được rao bán chênh tới 800 triệu đồng tại huyện Hoài Đức. Còn tại huyện Thanh Oai, không ít nhà đầu tư đã rao bán trên các hội nhóm với mức chênh 300-500 triệu đồng/lô. Tuy nhiên, chỉ một ngày sau đó giá chênh hạ xuống còn khoảng 100 triệu đồng.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cho rằng, giá đất tăng bất thường rất có thể có hiện tượng đầu cơ từ cò đất, đẩy giá lên cao dẫn tới rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư và cả thị trường bất động sản.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cơ quan chức năng cần vào cuộc điều tra "chọc thủng" bong bóng và ngăn chặn cơn sốt đất ảo ở Hà Nội để tránh những hệ lụy sau này.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, việc đầu cơ, đẩy giá lên cao sẽ tạo ra bong bóng bất động sản tại nhiều địa phương. Hiện tượng này hình thành tạo ra cơn sốt đất ảo.

Trước vấn đề này, chính quyền địa phương cần theo dõi chặt chẽ để loại bỏ hiện tượng đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản, tránh những hệ lụy.

“Giá đất bị đẩy lên cao sẽ rất khó xuống được, hậu quả là người dân không với tới trong tương lai, việc sở hữu bất động sản trở nên xa vời”, Tiến sĩ Hiếu cho hay.

Cơn sốt ảo tạo ra bong bóng bất động sản mang tính rủi ro cho hệ thống. Bong bóng bất động sản sẽ vỡ khi giá nhà đất tăng quá mạnh, vượt khả năng hấp thụ của thị trường và giá bắt đầu lao dốc, gây rất nhiều thiệt hại cho người dân và các nhà đầu tư.

“Hệ quả là thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng và có tác dụng lan tỏa đến các thị trường tài chính khác. Cuối cùng, ngành ngân hàng sẽ chịu thiệt hại vì các tài sản thế chấp là bất động sản sẽ mất giá và nợ xấu, nợ khó đòi, và nợ không được bảo đảm đầy đủ bằng tài sản thế chấp sẽ tăng nhanh. Khi có hiện tượng sốt đất ảo, cần có một cuộc thanh tra tổng thể, cơ quan Công an cần vào cuộc điều tra xem có hiện tượng bất thường hay không để ngăn chặn ngay từ khi bong bóng hình thành và “chọc thủng” bong bóng, chặn đứng việc lũng đoạn thị trường bất động sản, tránh những rủi ro, hệ lụy”, Tiến sĩ Hiếu cho hay.

Tiến sĩ Hiếu cũng cho rằng, Công an vào cuộc không những ngăn chặn hiện tượng bong bóng bất động sản mà còn chặn được tâm lý “bầy đàn” do cò đất tạo ra để thổi giá. Bởi khi một cò đất thao túng được sẽ tạo hiệu ứng đám đông nôn nóng “không mua nhanh thì mất cơ hội”, lúc ấy rất khó kiểm soát, nhiều người sẽ rơi vào “vòng xoáy” bất động sản mà không có hồi kết…

Truy vết dấu hiệu trốn thuế từ tiền lướt cọc

Từ những ồn ào về đấu giá đất tại Hà Nội, theo Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Tinh Thông Luật, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là chiêu trò của nhóm đầu cơ từ nhiều nơi khác, không phải người ở địa phương có nhu cầu mua ở thực.

“Các nhóm này tham gia đấu giá với mục tiêu đẩy giá lên cao, sau đó nhanh chóng bán lại với mức chênh lệch lớn”, Luật sư nhận định.

Luật sư Diệp Năng Bình cho rằng, cơ quan điều tra vào cuộc truy vết dấu hiệu trốn thuế từ việc lướt cọc trong cơn sốt đất ảo có thể sẽ ngăn chặn việc đầu cơ đất, tạo sóng thị trường bất động sản vùng ven.

Họ không có ý định phát triển trên đất, mà chỉ chờ cơ hội để thu lợi ngắn hạn, làm biến động thị trường và gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực sự. Thực tế, những lô đất đấu giá được chào bán chênh ngay từ vài chục triệu đến cả tỷ đồng.

Từ vụ việc vừa qua, Luật sư Bình cho rằng, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng bịt lại “lỗ hổng” đó. Trước tiên, cần xác định giá khởi điểm nhằm tăng tiền cọc đấu giá đất để tránh việc bỏ cọc và đầu cơ đất khi mà giá khởi điểm quá thấp.

Ngoài ra, có thể quy định rút ngắn thời gian đóng tiền sử dụng đất sau trúng đấu giá từ 90 ngày để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì rút ngắn lại khoảng 10 ngày, để người tham gia đấu giá có trách nhiệm hơn.

Sau phiên đấu giá đất tại huyện Hoài Đức xuất hiện việc rao bán, lướt sóng ăn chênh lên tới hàng tỷ đồng một lô đất (Ảnh: CTV)

Đồng thời, áp dụng sớm quy định Luật Đấu giá tài sản 2024, cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy.

"Quy định này sẽ thanh lọc được những đối tượng làm lũng đoạn thị trường bất động sản", Luật sư Bình đưa cho biết thêm.

Ngoài ra, theo Luật sư Diệp Năng Bình, cơ quan điều tra có thể vào cuộc điều tra các dấu hiệu trốn thuế từ khoản tiền chênh lệch sau đấu giá.

Theo luật sư, vì sau mỗi phiên đấu giá, khu đất đấu giá lại "mọc" lên hàng loạt điểm bán bất động sản. Các lô đất vừa trúng đấu giá được bán chênh so với số tiền trong giấy công nhận trúng đấu giá từ vài chục đến vài trăm, thậm chí cả tỷ đồng.

“Trên thực tế, diễn ra rất nhiều giao dịch không giấy tờ, ăn chênh, mà ăn chênh từ lướt cọc sau mỗi phiên đấu giá là một điển hình. Chúng ta rất dễ phát hiện giao dịch lướt cọc, có dấu hiệu trốn thuế thông qua giấy ủy quyền, đối chiếu thông tin người trúng đấu giá và người thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi hành vi này được kiểm soát, giảm tình trạng "thổi" giá đất như vừa qua”, Luật sư Bình khẳng định.